Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Auch: Werdende WEG · werdender Wohnungseigentümer
Beim Ersterwerb einer Eigentumswohnung – etwa vom teilenden Eigentümer oder Bauträger – vergehen zwischen Vertragsschluss und Eintragung des Erwerbers im Grundbuch oft Monate. Die von der Rechtsprechung entwickelte „werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“ behandelt Erwerber, die bereits Besitz erlangt haben und durch Auflassungsvormerkung gesichert sind, in dieser Übergangszeit wie vollwertige Wohnungseigentümer.
Ausführliche Erklärung
Das Wohnungseigentumsgesetz selbst kennt den Begriff der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nicht – er ist ein von der Rechtsprechung, insbesondere dem Bundesgerichtshof, entwickeltes Institut. Hintergrund ist folgendes Problem: Wohnungseigentum entsteht rechtlich erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher und Eintragung der Erwerber. Bis dahin wäre formal nur der teilende Eigentümer (häufig der Bauträger) Alleineigentümer und einziges Mitglied der Gemeinschaft, obwohl die Käufer bereits Kaufpreis gezahlt haben, ihre Wohnung bezogen haben und faktisch wie Eigentümer am gemeinschaftlichen Leben teilnehmen.
Um diese Erwerber nicht rechtlos zu stellen, erkennt der BGH einen Ersterwerber als „werdenden Wohnungseigentümer“ an, wenn zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und ihm die erworbene Einheit bereits übergeben wurde. Der werdende Wohnungseigentümer wird in dieser Übergangsphase wie ein regulärer Eigentümer behandelt: Er darf an Eigentümerversammlungen teilnehmen und mitstimmen, trägt anteilig die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und kann Ansprüche aus dem Gemeinschaftsverhältnis geltend machen. Die Grundsätze gelten nach der Rechtsprechung nicht nur beim Bauträgererwerb, sondern bei jedem Ersterwerb vom teilenden Eigentümer, unabhängig davon, ob die Gemeinschaft bereits durch Eintragung anderer Erwerber entstanden ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine neu gebaute Eigentumswohnung vom Bauträger, zieht nach Zahlung des Kaufpreises ein und ist durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert. Obwohl er formal noch nicht als Eigentümer eingetragen ist, darf er bereits an der Eigentümerversammlung teilnehmen und mitstimmen, weil er als werdender Wohnungseigentümer gilt.
Rechtsgrundlage
- Richterrecht (BGH) – Keine ausdrückliche gesetzliche Regelung; das Institut beruht auf ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung zum Schutz besitzender, durch Vormerkung gesicherter Ersterwerber.