Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Auch: GdWE · Wohnungseigentümergemeinschaft · WEG (als Verband)
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist seit der WEG-Reform 2020 der eigene, voll rechtsfähige Verband, dem alle Rechte und Pflichten aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zugeordnet sind. Sie kann Verträge schließen, klagen und verklagt werden – unabhängig von den einzelnen Eigentümern.
Ausführliche Erklärung
Vor der Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG, in Kraft seit 1.12.2020) galt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach BGH-Rechtsprechung (2005) nur als "teilrechtsfähiger Verband". Seit § 9a WEG ist die GdWE nun ausdrücklich rechtsfähig und damit Trägerin sämtlicher Rechte und Pflichten, die sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben.
Für die Maklerpraxis wichtige Konsequenzen:
- Vertragspartner: Verträge (z. B. mit Hausverwaltungen, Handwerkern, Versicherungen) werden von der GdWE geschlossen, nicht mehr von den einzelnen Eigentümern gemeinsam.
- Prozessführung: Die GdWE klagt und wird verklagt – etwa bei Hausgeldrückständen oder Baumängeln am Gemeinschaftseigentum.
- Vertretung: Nach außen wird die GdWE durch den Verwalter vertreten (§ 9b WEG); fehlt ein Verwalter, vertreten die Eigentümer gemeinschaftlich.
- Vermögen: Die GdWE verfügt über ein eigenes Verwaltungsvermögen (Instandhaltungsrücklage, laufende Konten), das von dem Vermögen der einzelnen Eigentümer getrennt ist.
- Abgrenzung: Die GdWE ist zu unterscheiden von der "Eigentümerversammlung" (dem Organ der Willensbildung) und vom "Sondereigentum" der einzelnen Miteigentümer.
Für Makler relevant bei Objektübergaben: Auskünfte über Beschlusslage, Rücklagenhöhe und laufende Rechtsstreitigkeiten betreffen die GdWE als Rechtsträgerin und müssen beim Verwalter angefragt werden.
Beispiel aus der Praxis
Die GdWE einer Wohnanlage mit 40 Einheiten schließt über ihren Verwalter einen Wartungsvertrag für den Aufzug ab. Kommt es zu einem Rechtsstreit mit der Wartungsfirma, klagt und wird verklagt nicht die einzelne Eigentümerin, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigenständiger Rechtsträger.