Jahresabrechnung
Auch: WEG-Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung ist die nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres erstellte Übersicht über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie zeigt jedem Eigentümer, ob er eine Nachzahlung leisten muss oder ein Guthaben erhält.
Ausführliche Erklärung
Die Jahresabrechnung besteht aus der Gesamtabrechnung (Einnahmen/Ausgaben der gesamten Gemeinschaft) und den daraus abgeleiteten Einzelabrechnungen je Eigentümer. Sie ist vom Wirtschaftsplan zu unterscheiden, der lediglich eine Prognose für das kommende Jahr darstellt, während die Jahresabrechnung die tatsächlich realisierten Zahlen abbildet.
Für die Maklerpraxis wesentliche Punkte:
- Beschlussgegenstand nach der Reform: Seit der BGH-Rechtsprechung zur reformierten Rechtslage (2021) beschließt die Eigentümerversammlung nicht mehr über die "Genehmigung" der gesamten Abrechnung, sondern konkret über die sich daraus ergebende Zahlungspflicht (Nachzahlung) bzw. den Anspruch (Guthaben) jedes einzelnen Eigentümers – die sogenannte Abrechnungsspitze.
- Frist: Der Verwalter muss die Jahresabrechnung in angemessener Zeit nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellen; üblich sind sechs bis acht Monate. Verzögerungen können einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen.
- Prüfung: Vor Beschlussfassung wird die Abrechnung häufig von gewählten Kassenprüfern stichprobenartig geprüft.
- Käuferrelevanz: Beim Immobilienverkauf sollte geklärt werden, wer – Verkäufer oder Käufer – für Nachzahlungen bzw. Guthaben aus der letzten Jahresabrechnung haftet; maßgeblich ist in der Regel, wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, sofern der Kaufvertrag nichts anderes regelt.
- Anfechtung: Eigentümer können den Beschluss über die Jahresabrechnung innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung gerichtlich anfechten, wenn sie Fehler geltend machen.
Beispiel aus der Praxis
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres 2025 erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung: Für eine Wohnung ergibt sich aus dem Vergleich der geleisteten Hausgeldvorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten eine Nachzahlung von 340 Euro, während eine andere Eigentümerin ein Guthaben von 210 Euro erhält.
Rechtsgrundlage
- § 28 Abs. 2 WEG – Pflicht des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres sowie Beschlussfassung der Eigentümer über die daraus resultierenden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse (Abrechnungsspitze).
- § 28 Abs. 3 WEG – Beschlussfassung darüber, wann die sich ergebenden Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.