Einzelabrechnung
Auch: Wohngeldabrechnung · Einzeljahresabrechnung
Die Einzelabrechnung ist der Teil der jährlichen WEG-Abrechnung, der für eine bestimmte Wohnungseigentumseinheit individuell aufzeigt, welche Kosten ihr im abgelaufenen Wirtschaftsjahr zugeordnet wurden und ob sich daraus im Vergleich zu den geleisteten Vorschüssen eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergibt.
Ausführliche Erklärung
Für den Makler ist die Einzelabrechnung ein zentrales Dokument bei jedem WEG-Verkauf, weil sie unmittelbar die laufenden Kosten (Hausgeld) einer Einheit und mögliche Nachzahlungsrisiken abbildet.
Aufbau und Inhalt:
- Gesamtabrechnung vs. Einzelabrechnung: Die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG besteht aus der Gesamtabrechnung (alle Einnahmen/Ausgaben der Gemeinschaft) und den daraus abgeleiteten Einzelabrechnungen je Einheit, in denen die Kosten nach dem jeweils geltenden Verteilungsschlüssel (meist Miteigentumsanteile) umgelegt werden.
- Bestandteile: Anteil an den umlagefähigen Betriebskosten, Verwaltervergütung, Instandhaltungskosten (soweit nicht rücklagenfinanziert), Zuführung zur Erhaltungsrücklage sowie Gegenüberstellung mit den im Wirtschaftsjahr bereits geleisteten Vorschüssen (Hausgeldzahlungen).
- Beschlussgegenstand: Nicht die Abrechnung selbst, sondern der Beschluss über die Anpassung der Vorschüsse bzw. die Zahlung von Nachschüssen/Auszahlung von Guthaben ("Abrechnungsspitze") ist das rechtlich relevante Beschlussergebnis (BGH-Rechtsprechung seit 2021).
- Fälligkeit: Nachzahlungen oder Guthaben werden erst mit dem entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung fällig, nicht bereits mit Zugang der Abrechnung.
- Bedeutung beim Eigentümerwechsel: Bei einem Eigentümerwechsel im laufenden Jahr ist regelmäßig derjenige zur Zahlung der Abrechnungsspitze verpflichtet, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist – der Kaufvertrag sollte daher eine klare vertragliche Regelung zur Kostentragung zwischen Verkäufer und Käufer enthalten (Innenausgleich), da das WEG-Recht selbst keine automatische Aufteilung nach Besitzzeit vorsieht.
Praxistipp: Der Makler sollte dem Käufer die letzten zwei bis drei Einzelabrechnungen vorlegen, um realistische laufende Kosten und mögliche Nachzahlungsrisiken transparent zu machen.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümerin hat im Jahr monatlich 250 Euro Hausgeld gezahlt (insgesamt 3.000 Euro). Laut Einzelabrechnung entfallen auf ihre Einheit tatsächlich 3.200 Euro an umlagefähigen Kosten und Rücklagenzuführung. Es ergibt sich eine Nachzahlung von 200 Euro, die erst nach dem Genehmigungsbeschluss der Eigentümerversammlung fällig wird.
Rechtsgrundlage
- § 28 Abs. 2 WEG – Pflicht des Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen je Eigentümer.
- § 28 Abs. 1, 3 WEG – Zusammenhang mit Wirtschaftsplan und Beschlusskompetenz über die Abrechnungsspitze.