Wirtschaftsplan
Auch: Gesamtwirtschaftsplan · Einzelwirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan ist die jährliche Finanzplanung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er listet die erwarteten Einnahmen und Ausgaben eines Jahres auf und legt fest, welche monatlichen Vorschüsse (Hausgeld) die einzelnen Eigentümer zu zahlen haben.
Ausführliche Erklärung
Nach § 28 Abs. 1 WEG erstellt der Verwalter jährlich einen Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung beschließt. Er besteht aus zwei Ebenen:
- Gesamtwirtschaftsplan: Übersicht über alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der gesamten Gemeinschaft, gegliedert nach Kostenarten (Hausmeister, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltervergütung, Zuführung zur Rücklage etc.).
- Einzelwirtschaftsplan: Herunterbrechung des Gesamtplans auf jeden einzelnen Eigentümer entsprechend seinem Kostenverteilungsschlüssel (meist Miteigentumsanteile), woraus sich der monatliche Vorschuss (Hausgeld) ergibt.
Wichtige Praxispunkte:
- Rechtsnatur: Der Beschluss über den Wirtschaftsplan begründet die Zahlungspflicht der Eigentümer unmittelbar; eine gesonderte Zahlungsaufforderung ist nicht nötig.
- Prognosecharakter: Der Wirtschaftsplan ist eine Schätzung; Abweichungen werden über die Jahresabrechnung und die daraus resultierende Abrechnungsspitze ausgeglichen.
- Fortgeltung: Wird kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen (z. B. wegen Verzögerung), gilt in der Regel der bisherige Plan bis zum Beschluss eines neuen fort, sofern die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht oder die Versammlung entsprechend beschließt.
- Instandhaltungsrücklage: Der Wirtschaftsplan weist üblicherweise auch die geplante Zuführung zur Rücklage aus – ein zentraler Indikator für die finanzielle Gesundheit der Gemeinschaft.
Für Makler ist der Wirtschaftsplan eines der wichtigsten Dokumente im Verkaufsprozess: Er zeigt Kaufinteressenten die laufenden Kosten (Hausgeld) auf und lässt Rückschlüsse auf geplante Maßnahmen und finanzielle Stabilität der Gemeinschaft zu. Ein deutlich unterfinanzierter Wirtschaftsplan (z. B. zu niedrige Rücklagenzuführung) kann ein Warnsignal für künftige Sonderumlagen sein.
Beispiel aus der Praxis
Der Verwalter einer Wohnanlage erstellt für das kommende Jahr einen Gesamtwirtschaftsplan mit Gesamtausgaben von 180.000 Euro, unterteilt in Betriebskosten, Verwaltervergütung und Rücklagenzuführung. Für eine Wohnung mit einem Miteigentumsanteil von 50/1000 ergibt sich daraus ein monatlicher Vorschuss von 300 Euro im Einzelwirtschaftsplan.
Rechtsgrundlage
- § 28 Abs. 1 WEG – Pflicht zur Aufstellung und Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan sowie die daraus folgenden Vorschusspflichten der Eigentümer.