Werdender Wohnungseigentümer
Auch: Erwerber vor Eigentumsumschreibung
Als "werdender Wohnungseigentümer" wird nach ständiger Rechtsprechung ein Käufer einer Eigentumswohnung bezeichnet, der zwar noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, aber bereits Besitz, Nutzen und Lasten übernommen hat und dessen Eigentumserwerb durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist. Er wird in wesentlichen Punkten wie ein voller Wohnungseigentümer behandelt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Status praktisch bedeutsam, weil zwischen notarieller Beurkundung und Grundbucheintragung oft Monate liegen, in denen der Käufer bereits faktisch "lebt" wie ein Eigentümer:
- Voraussetzungen für den Status des werdenden Wohnungseigentümers (nach der Rechtsprechung des BGH):
1. Wirksamer, vollzugsreifer Kaufvertrag mit Auflassung,
2. Eingetragene Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers,
3. Übergabe des Besitzes an den Erwerber (Übergang von Nutzen und Lasten).
- Rechtsfolgen: Der werdende Wohnungseigentümer kann bereits an Eigentümerversammlungen teilnehmen und dort stimmberechtigt sein (sofern die Gemeinschaft dies akzeptiert oder die Vormerkung entsprechend eingetragen ist), er trägt regelmäßig bereits das Hausgeld und ist an Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden, bevor er formal im Grundbuch steht.
- Praxisproblem: Der Verwalter muss zeitnah erkennen, wer als werdender Eigentümer zu behandeln ist, da dies Auswirkungen auf Stimmrecht, Hausgeldabrechnung und Haftung für rückständige Beiträge hat. Fehlende oder verspätete Meldung an die Verwaltung führt in der Praxis häufig zu Unklarheiten bei der Kostenverteilung.
- Abgrenzung zum verkaufenden Eigentümer: Bis zur Eintragung bleibt der Verkäufer formal im Grundbuch stehen und haftet gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich weiter für Hausgeldrückstände, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde – im Innenverhältnis wird dies regelmäßig vertraglich auf den Käufer abgewälzt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung, zieht nach Kaufpreiszahlung und Übergabe direkt ein und zahlt ab diesem Zeitpunkt das Hausgeld. Die Eintragung im Grundbuch verzögert sich noch um vier Monate wegen ausstehender Lastenfreistellung. In dieser Zeit gilt er als werdender Wohnungseigentümer und darf bereits an der Eigentümerversammlung teilnehmen und abstimmen.