Wohnungsgrundbuch
Auch: Teileigentumsgrundbuch
Das Wohnungsgrundbuch ist das eigenständige Grundbuchblatt, das für jede einzelne Wohnungs- oder Teileigentumseinheit einer Anlage geführt wird. Es weist den jeweiligen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück in Verbindung mit dem Sondereigentum an der betreffenden Einheit aus.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Wohnungsgrundbuch das zentrale Dokument zur Prüfung des Rechtszustands einer Eigentumswohnung:
- Entstehung: Mit der Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) oder Teilungsvertrag (§ 3 WEG) wird für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt (§ 7 WEG). Das ursprüngliche Grundbuch des Gesamtgrundstücks wird geschlossen bzw. entsprechend vermerkt.
- Inhalt jedes Wohnungsgrundbuchs:
- Bestandsverzeichnis: Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten, durch Aufteilungsplan bezeichneten Wohnung oder Teileigentumseinheit.
- Abteilung I: Eigentümer der jeweiligen Einheit.
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen der Einheit (z. B. Wegerechte, Vorkaufsrechte, Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG).
- Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken), die auf der jeweiligen Einheit lasten – jede Einheit kann eigenständig belastet werden.
- Praxisrelevanz: Da jede Einheit ihr eigenes Grundbuchblatt hat, kann jede Wohnung unabhängig von den anderen Einheiten verkauft, belastet oder beliehen werden. Der Makler sollte stets das Wohnungsgrundbuch der konkreten Einheit einsehen (nicht nur die Teilungserklärung), um aktuelle Eigentümer- und Belastungsverhältnisse zu prüfen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen wurde per Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufgeteilt. Für jede der acht Wohnungen wurde ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt. Beim Verkauf der Wohnung Nr. 3 prüft der Makler ausschließlich das Wohnungsgrundbuch dieser Einheit auf Eigentümer, Lasten und Grundschulden – unabhängig vom Zustand der übrigen sieben Einheiten.
Rechtsgrundlage
- § 7 WEG – Anlegung eines eigenen Grundbuchblatts für jede Wohnungseigentumseinheit.
- § 3 WGV (Wohnungsgrundbuchverfügung) – regelt den Inhalt des Bestandsverzeichnisses der Wohnungsgrundbücher (Miteigentumsanteil, Sondereigentum, Beschränkungen).