Miteigentumsanteil
Auch: MEA · Miteigentumsanteile
Der Miteigentumsanteil (MEA) ist ein Eigentumsanteil an einer Immobilie – zum Beispiel an einem Grundstück oder Gebäude –, der angibt, welcher rechnerische Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum jedem Miteigentümer zusteht. Bei Eigentumswohnungen wird der Miteigentumsanteil in der Teilungserklärung festgelegt und im Grundbuch eingetragen.
Ausführliche Erklärung
Im Wohnungseigentumsrecht ist der Miteigentumsanteil untrennbar mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder Teileinheit verbunden (§ 1 Abs. 2, 3 WEG): Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, erwirbt technisch gesehen einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück samt Gebäude, verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen seiner Wohnung.
Praxisrelevante Punkte für Makler:
- Berechnungsgrundlage: Die Höhe des MEA wird meist nach der Wohn-/Nutzfläche der jeweiligen Einheit im Verhältnis zur Gesamtfläche der Anlage bemessen und in der Teilungserklärung als Bruchteil (z. B. 85/1000stel) festgelegt.
- Bedeutung für Kostenverteilung: Der Miteigentumsanteil ist regelmäßig Verteilungsschlüssel für Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie Grundlage für das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (sofern die Gemeinschaftsordnung nicht abweichend das Kopfprinzip vorsieht).
- Grundbuch: Jeder MEA wird als eigenes Grundbuchblatt geführt (Wohnungsgrundbuch), das den Bruchteil, die zugehörige Sondereigentumseinheit sowie etwaige Belastungen (Grundschulden, Dienstbarkeiten) ausweist.
- Unteilbarkeit: MEA und Sondereigentum können nicht getrennt voneinander veräußert oder belastet werden (§ 6 WEG) – ein Verkauf der Wohnung umfasst automatisch den zugehörigen Miteigentumsanteil.
- Abgrenzung: Der Miteigentumsanteil ist rein ideeller Natur – er berechtigt nicht zur Nutzung eines konkreten, abgrenzbaren Grundstücksteils, sondern nur (zusammen mit dem Sondereigentum) zur Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums (Treppenhaus, Dach, Fassade, Grundstücksfläche).
Beispiel aus der Praxis
In einer Wohnanlage mit zehn gleich großen Eigentumswohnungen erhält jede Einheit laut Teilungserklärung einen Miteigentumsanteil von 100/1000stel am gemeinschaftlichen Grundstück. Beim Verkauf einer dieser Wohnungen wird im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich "der Miteigentumsanteil von 100/1000stel verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4" als Kaufgegenstand bezeichnet.
Rechtsgrundlage
- § 1008 BGB – Allgemeine Regelung des Miteigentums nach Bruchteilen.
- § 1 WEG – Definition von Wohnungseigentum als Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil.
- § 3 WEG – Begründung von Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung von Miteigentumsanteilen.
- § 7 WEG – Anlegung eines eigenen Wohnungsgrundbuchblatts für jede Sondereigentumseinheit samt zugehörigem Miteigentumsanteil (§ 47 GBO regelt hingegen allgemein die Eintragung mehrerer gemeinschaftlich Berechtigter).