Gemeinschaftseigentum
Auch: GE · Gemeinschaftliches Eigentum
Gemeinschaftseigentum ist derjenige Teil eines Wohnungseigentumsobjekts, der nicht einem einzelnen Eigentümer als Sondereigentum zusteht, sondern allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehört – etwa Grundstück, Dach, tragende Wände, Fassade und Treppenhaus. Über seine Nutzung und Instandhaltung entscheidet die Eigentümergemeinschaft gemeinsam.
Ausführliche Erklärung
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) teilt eine Immobilie in zwei Eigentumssphären: Sondereigentum (die einzelne Wohnung samt zugehöriger Räume) und Gemeinschaftseigentum (alles Übrige). Für Makler ist die exakte Abgrenzung entscheidend, weil sie bestimmt, wer für Instandhaltung, Kosten und Sanierungsentscheidungen zuständig ist.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören kraft Gesetz zwingend (§ 5 Abs. 2 WEG):
- das Grundstück selbst,
- Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind (Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Balkonträger),
- Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Leitungen bis zur Abzweigung ins Sondereigentum),
- äußere Fenster und Wohnungseingangstüren (nach h.M., soweit nicht abweichend geregelt).
Auch wenn ein Gegenstand räumlich innerhalb einer Wohnung liegt, kann er zwingend Gemeinschaftseigentum sein, wenn er die genannten Kriterien erfüllt (z. B. tragende Innenwände). Eine abweichende Zuordnung per Teilungserklärung ist insoweit unwirksam.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Sanierungen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Fenster) erfordern in der Regel einen Beschluss der Eigentümerversammlung; einzelne Eigentümer können nicht eigenmächtig handeln.
- Kosten für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden nach dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilerschlüssel (meist Miteigentumsanteile) umgelegt.
- Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bereits mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 20 WEG), was Sanierungen erleichtert.
- Beim Immobilienverkauf sollten Käufer über den baulichen Zustand des Gemeinschaftseigentums, laufende oder geplante Beschlüsse sowie die Höhe der Instandhaltungsrücklage informiert werden.
Beispiel aus der Praxis
In einem Mehrfamilienhaus gehört die Eigentumswohnung im zweiten Stock einer Eigentümerin als Sondereigentum. Das Dach, die Fassade, das Treppenhaus und die zentrale Heizungsanlage gehören dagegen allen Eigentümern gemeinsam als Gemeinschaftseigentum. Eine notwendige Dachsanierung kann die Eigentümerin daher nicht allein beauftragen, sondern nur die Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss.
Rechtsgrundlage
- § 1 Abs. 5 WEG – Definition des Gemeinschaftseigentums als Gegenbegriff zum Sondereigentum.
- § 5 WEG – Abgrenzung zwingendes Gemeinschaftseigentum vs. sondereigentumsfähige Teile.
- § 20 WEG – Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, Beschlussfassung.