Wohnungseigentumsgesetz
Auch: WEG · WoEigG
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist das zentrale deutsche Gesetz, das regelt, wie ein Gebäude in einzelne, im Grundbuch eigenständig eingetragene Eigentumseinheiten (Wohnungs- oder Teileigentum) aufgeteilt werden kann und welche Rechte und Pflichten die Eigentümer untereinander und gegenüber der Gemeinschaft haben.
Ausführliche Erklärung
Das WEG bildet die rechtliche Grundlage jeder Eigentumswohnung in Deutschland. Es regelt insbesondere:
- Begründung von Wohnungseigentum: durch Teilungserklärung des teilenden Eigentümers (§ 8 WEG) oder durch notariellen Aufteilungsvertrag mehrerer Miteigentümer (§ 3 WEG), jeweils verbunden mit Anlegung von Wohnungsgrundbüchern.
- Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: die Abgrenzung, was im Alleineigentum des einzelnen Wohnungseigentümers steht (z. B. Innenräume) und was zwingend allen gehört (z. B. Dach, tragende Wände, Fassade, Leitungen im Gemeinschaftseigentum).
- Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE): seit der Reform durch das WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, in Kraft seit 1. Dezember 2020) als rechtsfähiger Verband mit eigener Vermögensmasse (§ 9a WEG).
- Organe der Verwaltung: Eigentümerversammlung, Verwalter und ggf. Verwaltungsbeirat, deren Zuständigkeiten und Beschlusskompetenzen (§§ 19 ff. WEG).
- Bauliche Veränderungen, Kostenverteilung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan sowie das Verfahren bei Streitigkeiten (WEG-Verfahren nach FamFG statt frühere freiwillige Gerichtsbarkeit alter Prägung).
Für Makler ist das WEG praxisrelevant, weil beim Verkauf einer Eigentumswohnung zwingend Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, aktuelle Beschluss-Sammlung, Protokolle und Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung vorgelegt werden müssen – Käufer haben ein berechtigtes Interesse an Einsicht, und Fehler bei der Objektbeschreibung (z. B. unbekannte Sonderumlagen) begründen Haftungsrisiken.
Die letzte grundlegende Reform (WEMoG 2020) hat u. a. bauliche Veränderungen erleichtert (einfache Mehrheit statt Einstimmigkeit), den zertifizierten Verwalter eingeführt und die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft klargestellt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und teilt es per notarieller Teilungserklärung nach § 8 WEG in acht Sondereigentumseinheiten samt Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum auf. Jede Einheit erhält ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt und kann fortan einzeln verkauft werden – die Grundlage dafür liefert das WEG.
Rechtsgrundlage
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Stammgesetz, zuletzt grundlegend reformiert durch das WEMoG (in Kraft seit 1. Dezember 2020).
- §§ 3, 8 WEG – Begründung von Wohnungseigentum.
- §§ 9a ff. WEG – Rechtsfähigkeit und Verfassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.