Miterbe
Auch: Miterben
Ein Miterbe ist eine von mehreren Personen, die gemeinsam eine Erbengemeinschaft bilden und dadurch gemeinschaftlich – nicht nach ideellen Bruchteilen an einzelnen Gegenständen, sondern am gesamten Nachlass – Eigentümer geerbter Vermögenswerte wie Immobilien werden.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Umgang mit Miterben bei Erbimmobilien eine der praktisch anspruchsvollsten Konstellationen, weil Entscheidungen meist nicht von einer Einzelperson, sondern von mehreren, oft uneinigen Beteiligten getroffen werden müssen:
- Gesamthandsgemeinschaft: Miterben werden nicht Miteigentümer nach Bruchteilen, sondern Mitglieder einer Gesamthandsgemeinschaft (§ 2032 BGB). Das bedeutet: Über eine zum Nachlass gehörende Immobilie kann grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügt werden – ein einzelner Miterbe kann sie nicht allein verkaufen (§ 2033 Abs. 2 BGB verbietet die Verfügung über einzelne Nachlassgegenstände durch einen Miterben allein).
- Verkauf erfordert Einstimmigkeit: Ein Verkauf der Erbimmobilie setzt in der Regel die Zustimmung aller Miterben voraus. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung als Ausweg (§ 2042 BGB i. V. m. § 180 ZVG), die aber meist zu einem niedrigeren Erlös führt als ein freihändiger Verkauf.
- Verwaltung des Nachlasses: Die laufende Verwaltung (z. B. Vermietung, Instandhaltung) erfolgt gemeinschaftlich, wobei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit Stimmenmehrheit nach Erbteilen beschlossen werden können (§ 2038 BGB), während der Verkauf als Verfügung über den Nachlassgegenstand Einstimmigkeit erfordert.
- Vollmachten: In der Praxis bevollmächtigt die Erbengemeinschaft häufig einen Miterben oder einen Dritten (z. B. Rechtsanwalt), um den Verkaufsprozess zu koordinieren – der Makler sollte sich stets eine schriftliche, von allen Miterben unterzeichnete Vollmacht vorlegen lassen.
- Erbschein: Zum Nachweis der Erbenstellung und der jeweiligen Erbquoten verlangt der Notar in der Regel einen Erbschein (oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll), bevor der Kaufvertrag beurkundet wird.
- Pflichtteilsberechtigte: Auch Personen, die nur einen Pflichtteilsanspruch (Geldanspruch, kein Erbe) haben, sind keine Miterben – dies ist ein häufiger Irrtum, den Makler kennen sollten, um die tatsächlich verkaufsberechtigten Personen korrekt zu identifizieren.
Beispiel aus der Praxis
Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen das Elternhaus. Da keiner von ihnen die Immobilie selbst nutzen möchte, beauftragen sie gemeinsam einen Makler mit dem Verkauf. Der Kaufvertrag kann erst beurkundet werden, nachdem alle drei Miterben – nachgewiesen durch einen gemeinsamen Erbschein – dem Verkauf zugestimmt und die Vollmacht zur Vertragsunterzeichnung erteilt haben.
Rechtsgrundlage
- § 2032 BGB – Der Nachlass wird gemeinschaftliches Vermögen der Erben (Erbengemeinschaft).
- § 2033 BGB – Ein Miterbe kann nur über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen, nicht über einzelne Nachlassgegenstände allein.
- § 2038 BGB – Gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses durch die Miterben.
- § 2042 BGB – Recht auf Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft, ggf. über Teilungsversteigerung.