Erbimmobilie

Erbimmobilien bilden für Makler ein eigenes Segment mit besonderen Herausforderungen gegenüber dem klassischen Eigentümerverkauf:

• Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB): Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen des Erblassers – einschließlich der Immobilie – automatisch und unmittelbar auf die Erben über ("Vonselbsterwerb"); eine gesonderte Übergabe oder Auflassung ist dafür nicht erforderlich.
• Grundbuch bleibt zunächst unrichtig: Da das Grundbuch noch den Verstorbenen als Eigentümer ausweist, muss vor jedem Verkauf zunächst die Grundbuchberichtigung nach Erbfall erfolgen oder zumindest die Erbfolge (Erbschein, eröffnetes Testament) nachgewiesen werden, damit der Notar die Auflassung beurkunden kann.
• Ausschlagungsrecht: Erben können die Erbschaft innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis (§ 1944 BGB) ausschlagen, etwa bei überschuldeten Nachlässen oder sanierungsbedürftigen, wirtschaftlich unattraktiven Immobilien mit hohen Instandhaltungsrückständen.
• Häufige Verkaufsgründe: Erbimmobilien werden oft verkauft, weil mehrere Erben (Erbengemeinschaft) das Objekt nicht gemeinsam nutzen wollen, die Immobilie zu weit vom Wohnort der Erben entfernt liegt, hoher Sanierungsbedarf besteht oder liquide Mittel zur Begleichung von Erbschaftsteuer benötigt werden.
• Besondere Sorgfaltspflichten des Maklers: Vor Auftragsannahme sollte geprüft werden, ob alle Erben feststehen, ob eine Erbengemeinschaft vorliegt (dann Zustimmung aller erforderlich), ob Vermächtnisse oder Vorerbschaften/Nacherbschaften bestehen und ob die Erbschaftsteuer geklärt ist.
• Emotionale Komponente: Der Verkauf des Elternhauses oder einer langjährig in der Familie befindlichen Immobilie ist oft emotional belastet – eine einfühlsame, aber sachlich fundierte Beratung erleichtert den Prozess erheblich.

Nach dem Tod der Mutter erbt der einzige Sohn deren Eigentumswohnung. Da er selbst bereits ein Eigenheim besitzt und die Wohnung nicht benötigt, beauftragt er nach Vorlage des Erbscheins beim Grundbuchamt einen Makler mit dem Verkauf der Erbimmobilie.