Teileigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwei parallele Rechtsinstitute:

• Wohnungseigentum: Sondereigentum an Räumen, die dem Zweck der Wohnnutzung dienen.
• Teileigentum: Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen.

Beide Formen sind rechtlich weitgehend gleichgestellt und funktionieren nach demselben Grundprinzip: Der Eigentümer erhält Sondereigentum an bestimmten, abgeschlossenen Räumen sowie einen ideellen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Grundstück, tragende Bauteile, Dach, Treppenhaus etc.). Die genaue Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem zugehörigen Aufteilungsplan.

Praxisrelevante Punkte für den Makler:

• Typische Teileigentumseinheiten sind Ladenlokale, Büroeinheiten, Arztpraxen, Kellerräume, Lager und Tiefgaragenstellplätze/Garagen in gemischt genutzten oder Gewerbeobjekten.
• Für Teileigentum gelten dieselben verfahrensrechtlichen Grundsätze wie für Wohnungseigentum: Eigentümerversammlung, Beschlussfassung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Verwaltervergütung betreffen auch Teileigentümer.
• Bei gemischt genutzten Gebäuden (z. B. Wohn- und Geschäftshaus mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber) bestehen Wohnungs- und Teileigentum nebeneinander innerhalb derselben Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
• Die Wertermittlung von Teileigentum folgt grundsätzlich denselben Verfahren wie bei sonstigen Immobilien (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren), wobei bei gewerblich genutzten Einheiten meist das Ertragswertverfahren im Vordergrund steht, da der erzielbare Mietertrag maßgeblich für den Marktwert ist.
• Für Käufer und Makler wichtig: Auch Teileigentum kann mit Sondernutzungsrechten (z. B. an Stellplätzen oder Außenflächen) verbunden sein, die gesondert in der Teilungserklärung geregelt sind.

In einem Wohn- und Geschäftshaus befinden sich im Erdgeschoss zwei Ladenlokale und in den Obergeschossen sechs Eigentumswohnungen. Die Ladenlokale werden nach der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen, jede Wohnung als Wohnungseigentum. Beide Eigentumsformen sind Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft und tragen anteilig die gemeinschaftlichen Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil.