Beschlussersetzungsklage

Für Makler ist dieses Instrument relevant, wenn eine Gemeinschaft blockiert ist und notwendige Maßnahmen (z. B. Instandsetzungen) nicht beschlossen werden – etwa vor einem Verkauf, wenn der Zustand des Gemeinschaftseigentums Käufer abschreckt.

Voraussetzungen und Ablauf:

• Ein Eigentümer hat einen Anspruch auf einen Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG), etwa auf eine notwendige Instandsetzung des Daches.
• Lehnt die Versammlung den entsprechenden Antrag rechtswidrig ab oder wird trotz Antrags gar nicht abgestimmt, kann der Eigentümer Klage auf Ersetzung des Beschlusses erheben.
• Das Gericht prüft, ob die begehrte Maßnahme tatsächlich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und fasst gegebenenfalls durch Urteil den Beschluss mit bindender Wirkung für die gesamte Gemeinschaft.
• Die Klage richtet sich gegen den Verband der Wohnungseigentümer.
• Anders als die reine Anfechtungsklage (die einen bestehenden Beschluss beseitigt) schafft die Beschlussersetzungsklage einen neuen, bislang fehlenden Beschluss.

Praxisrelevanz für Makler: Wird eine dringend notwendige Sanierung von der Gemeinschaft blockiert, kann ein einzelner Eigentümer über diese Klage eine Lösung erzwingen. Für Verkaufsverhandlungen ist wichtig zu wissen, dass eine solche Klage laufen oder möglich sein kann, wenn dringender Sanierungsbedarf besteht, aber kein Beschluss zustande kommt.

Das Dach eines Mehrfamilienhauses ist undicht, die anstehende Sanierung wird jedoch in der Eigentümerversammlung wegen Uneinigkeit über die Kostenverteilung abgelehnt. Ein betroffener Eigentümer, dessen Wohnung durch Wassereintritt beschädigt wird, erhebt Beschlussersetzungsklage. Das Gericht stellt fest, dass die Sanierung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, und ersetzt den fehlenden Beschluss durch Urteil, das die Gemeinschaft zur Durchführung verpflichtet.