Ordnungsmäßige Verwaltung
Auch: Ordnungsgemäße Verwaltung
Die ordnungsmäßige Verwaltung bezeichnet den gesetzlichen Maßstab, an dem sich Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen und teilweise auch des Sondereigentums messen lassen müssen, soweit keine abweichende Vereinbarung der Eigentümer besteht.
Ausführliche Erklärung
Für Makler und Hausverwaltungen ist die ordnungsmäßige Verwaltung der zentrale Bewertungsmaßstab für die Rechtmäßigkeit von Beschlüssen in der Wohnungseigentümergemeinschaft:
- Gesetzliche Grundlage: Nach § 19 Abs. 1 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über die ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschluss, soweit dies nicht bereits durch Vereinbarung geregelt ist. Der allgemeine Verwaltungsanspruch jedes einzelnen Eigentümers auf eine ordnungsmäßige Verwaltung ist zudem in § 18 WEG verankert.
- Regelbeispiele nach § 19 Abs. 2 WEG: Das Gesetz nennt ausdrücklich Regelbeispiele, die insbesondere zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören – etwa eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine Haftpflichtversicherung für Grundstücks- und Gebäudeschäden, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage, die Aufstellung eines Wirtschaftsplans, die Beschlussfassung über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie die Bestellung eines zertifizierten Verwalters unter bestimmten Voraussetzungen.
- Maßstab für Beschlüsse: Ordnungsmäßig ist eine Verwaltungsmaßnahme dann, wenn sie den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht – etwa durch Erhaltung, sachgerechte Bewirtschaftung und zweckmäßige Nutzung der Wohnanlage. Beschlüsse, die diesem Maßstab widersprechen (z. B. willkürliche oder unwirtschaftliche Entscheidungen), können von einzelnen Eigentümern gerichtlich angefochten werden.
- Ermessensspielraum: Innerhalb des Rahmens ordnungsmäßiger Verwaltung steht den Eigentümern regelmäßig ein gewisser Ermessensspielraum zu; nicht jede vertretbare, aber vielleicht nicht optimale Entscheidung ist automatisch ordnungswidrig.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Beratung von Kaufinteressenten für Eigentumswohnungen ist die Prüfung der Beschlusssammlung und der Protokolle wichtig, um zu erkennen, ob wesentliche Erhaltungsmaßnahmen bereits beschlossen wurden oder anstehen und ob die Gemeinschaft ihrer Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung – etwa hinsichtlich der Erhaltungsrücklage – bislang nachgekommen ist.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentümergemeinschaft beschließt mit Mehrheit die Sanierung eines schadhaften Dachs sowie eine entsprechende Sonderumlage zur Finanzierung. Ein einzelner Eigentümer hält die Maßnahme für überzogen und ficht den Beschluss an. Das Gericht prüft, ob die Sanierung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht – bei einem tatsächlich bestehenden Sanierungsbedarf wird dies regelmäßig bejaht.