Erbbaurechtskauf
Auch: Kauf eines Erbbaurechts · Erwerb eines Erbbaurechts
Beim Erbbaurechtskauf erwirbt der Käufer nicht das Grundstück selbst, sondern das grundstücksgleiche Recht, darauf ein Gebäude zu besitzen und zu nutzen (Erbbaurecht). Er tritt dabei in den bestehenden Erbbaurechtsvertrag mit dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) ein.
Ausführliche Erklärung
Ein Erbbaurechtskauf unterscheidet sich in mehreren wesentlichen Punkten vom klassischen Grundstückskauf und erfordert vom Makler eine sorgfältige Aufklärung des Käufers:
- Zustimmungserfordernis: Die Übertragung eines Erbbaurechts bedarf nach dem Erbbaurechtsvertrag in aller Regel der Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 5 ErbbauRG, „Veräußerungszustimmung"). Ohne diese Zustimmung ist die Veräußerung unwirksam. Der Makler sollte frühzeitig prüfen, ob die Zustimmung erteilt wird, da dies den Verkaufsprozess erheblich verzögern kann.
- Restlaufzeit: Erbbaurechte werden meist für 50–99 Jahre bestellt. Die verbleibende Restlaufzeit ist der entscheidende Werttreiber – ein Erbbaurecht mit nur noch 15 Jahren Restlaufzeit ist erheblich weniger wert als eines mit 80 Jahren, da sich die Frage des Heimfalls oder der Verlängerung stellt.
- Erbbauzins: Der Käufer übernimmt die laufende Zahlungspflicht des Erbbauzinses an den Grundstückseigentümer. Höhe, Wertsicherungsklausel und Anpassungsmechanismus (häufig gekoppelt an den Verbraucherpreisindex) sind zu prüfen.
- Heimfallrecht: Viele Verträge räumen dem Erbbaurechtsgeber ein Heimfallrecht ein – bei Zahlungsverzug oder Vertragsverletzung kann das Erbbaurecht vorzeitig auf ihn zurückfallen, meist gegen eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts.
- Finanzierung: Banken finanzieren Erbbaurechte oft nur eingeschränkt, insbesondere bei kurzer Restlaufzeit, da die Grundschuld am Erbbaurecht (nicht am Grundstück) bestellt wird und mit Ablauf des Rechts erlischt.
Der Makler muss den Käufer transparent über Erbbauzins, Restlaufzeit, Wertsicherungsklausel und Zustimmungserfordernis aufklären – dies zählt zu den zentralen Beratungspflichten bei diesem Objekttyp.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer erwirbt ein Einfamilienhaus, das auf einem Erbbaugrundstück der Kirche steht. Das Erbbaurecht hat noch 62 Jahre Laufzeit, der jährliche Erbbauzins beträgt 3.200 Euro und wird alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst. Die Kirche als Erbbaurechtsgeberin muss dem Verkauf zustimmen, was im Kaufvertrag als aufschiebende Bedingung vereinbart wird.
Rechtsgrundlage
- ErbbauRG (Erbbaurechtsgesetz) – Regelt Entstehung, Inhalt und Übertragung des Erbbaurechts umfassend.
- § 5 ErbbauRG – Zustimmungserfordernis des Grundstückseigentümers zur Veräußerung, sofern vertraglich vereinbart.
- § 873 BGB, § 925 BGB – Allgemeine Regeln zur Auflassung und Eintragung, entsprechend anwendbar auf das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht.