Erbbaurecht

Das Erbbaurecht trennt Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum wirtschaftlich – ein für Makler zentrales Sondermodell, das häufig bei kommunalen, kirchlichen oder stiftungseigenen Grundstücken vorkommt.

Kernpunkte für die Praxis:

• Rechtsnatur: Grundstücksgleiches Recht (§ 11 ErbbauRG), eingetragen im Erbbaugrundbuch, mit Ranganfang üblicherweise vor allen anderen Belastungen des Grundstücks.
• Laufzeit: Typischerweise 60 bis 99 Jahre; kürzere Laufzeiten (z. B. 30 Jahre) sind ebenfalls möglich, erschweren aber die Finanzierung und Wertstabilität.
• Erbbauzins: Regelmäßig 3 bis 6 % des Bodenwerts pro Jahr, meist mit Wertsicherungsklausel gekoppelt an den Verbraucherpreisindex, um die Kaufkraft über die lange Laufzeit zu erhalten.
• Vorteil für Erwerber: Deutlich geringerer Kapitalbedarf beim Erwerb, da kein Grundstückskaufpreis anfällt – attraktiv besonders für Familien mit begrenztem Eigenkapital.
• Nachteil/Risiko: Laufende Zinsbelastung über Jahrzehnte, mögliche Anpassung des Erbbauzinses, eingeschränkte Wertentwicklung bei sinkender Restlaufzeit (ab etwa 30-40 Jahren Restlaufzeit beginnt der Marktwert spürbar zu sinken), sowie eingeschränkte Verfügungsmacht (häufig Zustimmungserfordernis des Grundstückseigentümers bei Verkauf, Vorkaufsrecht des Eigentümers).
• Heimfall: Bei erheblichen Vertragsverletzungen kann der Grundstückseigentümer verlangen, dass ihm das Erbbaurecht übertragen wird (Heimfallanspruch); die vertragliche Ausgestaltung der Heimfallentschädigung ist für Käufer und finanzierende Banken entscheidend.
• Ende des Erbbaurechts: Läuft die Zeit ab, ohne dass eine Verlängerung vereinbart wird, geht das Bauwerk gegen Entschädigung (§ 27 ErbbauRG) auf den Grundstückseigentümer über. Die Höhe ist grundsätzlich frei vertraglich vereinbar (auch ein Ausschluss ist möglich); nur bei Erbbaurechten zur Deckung des Wohnbedarfs minderbemittelter Bevölkerungskreise schreibt das Gesetz zwingend mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts (Verkehrswerts) des Bauwerks vor.
• Finanzierung: Banken verlangen für die Beleihung in der Regel eine Restlaufzeit, die deutlich über die Kreditlaufzeit hinausreicht (Faustregel: mindestens 20-30 Jahre Puffer).

Eine Kommune vergibt Bauland nicht zum Verkauf, sondern im Erbbaurecht für 80 Jahre an junge Familien, um den Grundstückspreis für den Eigenheimbau zu senken. Eine Familie erwirbt so ein Erbbaurecht, baut ein Haus darauf und zahlt der Kommune jährlich einen Erbbauzins von 4 % des Bodenwerts, statt den vollen Grundstückskaufpreis aufzubringen.