Erbbauberechtigter
Auch: Erbpächter (umgangssprachlich)
Der Erbbauberechtigte ist der Inhaber eines Erbbaurechts – er darf auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk errichten und nutzen, ohne selbst Eigentümer des Grund und Bodens zu sein. Als Gegenleistung zahlt er in der Regel einen laufenden Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.
Ausführliche Erklärung
Für die Maklerpraxis ist die Rechtsstellung des Erbbauberechtigten von zentraler Bedeutung, da sie sich deutlich von der eines „normalen“ Grundstückseigentümers unterscheidet:
- Eigentumsähnliche Stellung am Bauwerk: Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt (§ 11 ErbbauRG) und im eigenen Erbbaugrundbuch geführt; der Erbbauberechtigte kann sein Recht verkaufen, vererben, beleihen und belasten wie ein Grundstückseigentümer sein Grundstück.
- Kein Eigentum am Grund und Boden: Das Grundstück selbst bleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers (Erbbauverpflichteten); der Erbbauberechtigte ist wirtschaftlich Eigentümer des Gebäudes, rechtlich aber nur Inhaber des Nutzungsrechts.
- Erbbauzins: Der Erbbauberechtigte zahlt regelmäßig einen Erbbauzins (meist 3-6 % des Bodenwerts p.a.), der häufig durch eine Wertsicherungsklausel an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt ist.
- Belastung und Finanzierung: Banken finanzieren Immobilien auf Erbbaurechten grundsätzlich, verlangen aber meist eine ausreichende Restlaufzeit des Erbbaurechts über die Kreditlaufzeit hinaus sowie ggf. eine Bestätigung des Grundstückseigentümers zum Rangrücktritt bei Heimfallansprüchen.
- Heimfall: Bei schwerwiegenden Vertragsverstößen (z. B. Zahlungsverzug, Zweckentfremdung) kann der Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechts auf sich verlangen (Heimfallanspruch, im Erbbaurechtsvertrag geregelt); dies ist für den Erbbauberechtigten und finanzierende Banken ein zentrales Risiko, das vertraglich abgesichert werden sollte.
- Ende des Erbbaurechts: Läuft das Erbbaurecht aus, ohne verlängert zu werden, fällt das Bauwerk in der Regel entschädigungspflichtig an den Grundstückseigentümer zurück (§ 27 ErbbauRG). Die Höhe der Entschädigung ist grundsätzlich frei vertraglich vereinbar (auch ein Ausschluss ist möglich); nur bei Erbbaurechten zur Deckung des Wohnbedarfs minderbemittelter Bevölkerungskreise schreibt das Gesetz zwingend mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts (Verkehrswerts) des Bauwerks vor.
Beispiel aus der Praxis
Eine Familie erwirbt ein Einfamilienhaus, das auf einem städtischen Erbbaugrundstück steht. Sie wird dadurch Erbbauberechtigte: Sie ist Eigentümerin des Hauses, zahlt der Stadt aber einen jährlichen Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks und muss bei einem Weiterverkauf die Zustimmung der Stadt gemäß Erbbaurechtsvertrag einholen.
Rechtsgrundlage
- § 1 ErbbauRG – definiert das Erbbaurecht und die Stellung des Erbbauberechtigten.
- § 11 ErbbauRG – erklärt die für Grundstücke geltenden Vorschriften auf das Erbbaurecht für entsprechend anwendbar.
- § 27 ErbbauRG – Entschädigung bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf; frei vereinbar, außer bei Erbbaurechten für minderbemittelte Bevölkerungskreise (dort zwingend mind. zwei Drittel des gemeinen Werts).