Erbbaugrundbuch

Da das Erbbaurecht gemäß § 11 ErbbauRG grundstücksgleich behandelt wird, erhält es ein eigenes Grundbuchblatt, das parallel zum Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks geführt wird. Für die Maklerpraxis relevant:

• Aufbau wie ein normales Grundbuchblatt: Das Erbbaugrundbuch enthält ebenfalls Bestandsverzeichnis, Abteilung I (Eigentümer des Erbbaurechts = Erbbauberechtigter), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen, z. B. Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Heimfallvormerkung) und Abteilung III (Grundpfandrechte wie Grundschulden zur Finanzierung des Bauwerks).
• Verweis im Grundstücksgrundbuch: Im Grundbuch des belasteten Grundstücks wird das Erbbaurecht in Abteilung II als Belastung eingetragen, mit Verweis auf das zugehörige Erbbaugrundbuch.
• Beleihungsfähigkeit: Weil das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt mit eigener Abteilung III hat, können Banken darauf Grundschulden eintragen lassen – dies macht das Erbbaurecht bankfähig und ermöglicht die reguläre Immobilienfinanzierung des Bauwerks.
• Erbbauzins-Reallast: Der Erbbauzinsanspruch des Grundstückseigentümers wird üblicherweise als Reallast im Erbbaugrundbuch (nicht im Grundstücksgrundbuch) eingetragen und hat dort in der Regel den ersten Rang vor Grundpfandrechten der Bank.
• Praxishinweis für Makler: Bei der Objektprüfung eines Erbbaurechtsobjekts ist stets das Erbbaugrundbuch (nicht nur das Grundstücksgrundbuch) einzusehen, um Belastungen, Restlaufzeit und Rangfolge der eingetragenen Rechte vollständig zu erfassen.

Eine Kommune bestellt zugunsten eines Bauträgers ein Erbbaurecht an einem Grundstück. Für dieses Recht wird ein Erbbaugrundbuch angelegt, in dem der Bauträger als „Eigentümer“ des Erbbaurechts eingetragen wird und in dessen Abteilung III später die Grundschuld der finanzierenden Bank eingetragen wird.