Heimfallentschädigung

Für Makler, die Erbbaurechtsobjekte bewerten oder vermitteln, ist die Höhe und Regelung der Heimfallentschädigung ein zentraler Werttreiber:

• Vertragliche Gestaltungsfreiheit: Die Höhe und Berechnungsmethode der Heimfallentschädigung wird nach § 32 Abs. 1 ErbbauRG in erster Linie im Erbbaurechtsvertrag festgelegt; die Parteien können eine angemessene Vergütung dort sogar ganz ausschließen. Nur in dem gesetzlichen Sonderfall, dass das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurde, darf die Vergütung nach § 32 Abs. 2 ErbbauRG nicht ausgeschlossen werden und muss mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Erbbaurechts zum Übertragungszeitpunkt betragen – eine allgemeine, für jeden Heimfall geltende Zwei-Drittel-Untergrenze besteht dagegen nicht.
• Unterscheidung vom Marktwert: Die Heimfallentschädigung bemisst sich am Wert des Bauwerks, nicht am vollen Marktwert der Immobilie einschließlich Grundstück, da das Grundstück selbst dem Eigentümer gehört und nicht Gegenstand der Entschädigung ist. Für die Wertermittlung wird meist der Sachwert oder Ertragswert des Gebäudes unter Berücksichtigung von Alter, Zustand und Restnutzungsdauer herangezogen.
• Verrechnung mit Gegenansprüchen: In der Praxis wird die Heimfallentschädigung häufig mit Gegenforderungen des Grundstückseigentümers verrechnet, etwa rückständigen Erbbauzinsen, Schadensersatzansprüchen wegen vertragswidriger Nutzung oder Kosten für notwendige Instandsetzungen, die der Erbbauberechtigte pflichtwidrig unterlassen hat.
• Auswirkung auf Finanzierbarkeit: Eine im Vertrag klar geregelte, für den Erbbauberechtigten und finanzierende Banken kalkulierbare Heimfallentschädigung erhöht die Akzeptanz des Erbbaurechts als Kreditsicherheit erheblich. Vage oder besonders niedrige Entschädigungsregelungen wirken sich dagegen wertmindernd auf das Erbbaurecht aus und erschweren die Finanzierung.
• Praxisrelevanz für Makler: Bei der Bewertung eines Erbbaurechts sollte stets geprüft werden, wie die Heimfallentschädigung im Vertrag geregelt ist, da dies unmittelbaren Einfluss auf das Risiko und damit auf den erzielbaren Verkaufspreis des Erbbaurechts hat.

Ein Erbbaurechtsvertrag sieht vor, dass der Grundstückseigentümer im Heimfallfall eine Entschädigung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswerts des Gebäudes zu zahlen hat. Tritt der Heimfall wegen Zahlungsverzugs ein, wird der Gebäudewert durch einen Gutachter ermittelt, die Entschädigung berechnet und mit den rückständigen Erbbauzinsen des bisherigen Erbbauberechtigten verrechnet, bevor der Restbetrag ausgezahlt wird.