Erbbaurechtsbewertung
Auch: Bewertung von Erbbaurechten
Bei der Erbbaurechtsbewertung wird der wirtschaftliche Wert eines Erbbaurechts ermittelt – also das Recht, auf fremdem Grund und Boden für eine bestimmte Zeit ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Bewertet werden dabei sowohl das Erbbaurecht selbst als auch der belastete Grund und Boden aus Sicht des Eigentümers.
Ausführliche Erklärung
Bei einem Erbbaurecht sind Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum rechtlich getrennt: Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer einen laufenden Erbbauzins und darf das Grundstück für die vereinbarte Laufzeit (meist 60 bis 99 Jahre) baulich nutzen. Die Wertermittlung muss deshalb zwei Perspektiven getrennt betrachten:
Wert des Erbbaurechts (aus Sicht des Erbbauberechtigten): Ausgangspunkt ist meist der Wert des Gebäudes und der baulichen Anlagen, ermittelt nach Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Davon wird der kapitalisierte Wert der künftigen Erbbauzinsbelastung abgezogen, da diese eine wirtschaftliche Last darstellt. Zusätzlich mindert sich der Wert mit abnehmender Restlaufzeit des Erbbaurechts, da die Nutzungsmöglichkeit zeitlich begrenzt ist – gegen Ende der Laufzeit sinkt der Wert des Erbbaurechts deutlich, insbesondere wenn Unsicherheit über eine Verlängerung oder die Heimfallentschädigung besteht.
Wert des Erbbaugrundstücks (aus Sicht des Grundstückseigentümers): Hier wird der Bodenwert um den Barwert der zukünftigen Erbbauzinseinnahmen sowie um einen Anspruch auf das Gebäude bei Zeitablauf (Heimfall) ergänzt oder gemindert, je nach vertraglicher Ausgestaltung.
Wichtige Einflussfaktoren für Makler:
- Restlaufzeit: Je kürzer die verbleibende Laufzeit, desto geringer der Verkehrswert des Erbbaurechts – Banken finanzieren Erbbaurechte mit kurzer Restlaufzeit oft nur eingeschränkt oder gar nicht.
- Höhe des Erbbauzinses: Ein marktüblicher Erbbauzins (üblich: 3–5 % des Bodenwerts p.a.) wirkt sich moderat aus; ein überdurchschnittlich hoher Zins mindert den Wert des Erbbaurechts deutlich stärker.
- Heimfallregelung: Vertragliche Regelungen zur Entschädigung beim Heimfall (Rückfall des Gebäudes an den Grundstückseigentümer) beeinflussen die Werteinschätzung maßgeblich.
Beispiel aus der Praxis
Ein Reihenhaus auf einem Erbbaugrundstück mit noch 35 Jahren Restlaufzeit hat einen Gebäudesachwert von 300.000 Euro. Der jährliche Erbbauzins beträgt 4.500 Euro; kapitalisiert über die Restlaufzeit ergibt sich eine Zinsbelastung von rund 90.000 Euro Barwert. Zusätzlich wird wegen der begrenzten Restlaufzeit ein Abschlag von 15 % vorgenommen. Der Wert des Erbbaurechts liegt damit bei etwa 178.500 Euro – deutlich unter dem Wert eines vergleichbaren Volleigentumsobjekts.
Rechtsgrundlage
- Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG) – regelt Inhalt, Bestellung, Erbbauzins, Heimfall und Beendigung des Erbbaurechts.
- ImmoWertV – enthält Vorgaben zur Berücksichtigung von Rechten und Belastungen (wie Erbbaurechten) bei der Wertermittlung.
- § 194 BauGB – definiert den Verkehrswert, auf den auch bei der Erbbaurechtsbewertung Bezug genommen wird.