Grunderwerbsteuersatz
Auch: Grunderwerbsteuersätze Bundesländer · GrESt-Satz
Der Grunderwerbsteuersatz bestimmt, wie viel Prozent des Kaufpreises beim Erwerb eines Grundstücks als Grunderwerbsteuer an das jeweilige Bundesland zu zahlen sind. Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland seinen Satz selbst fest, sodass er deutschlandweit zwischen 3,5 % und 6,5 % schwankt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist der Grunderwerbsteuersatz eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Kaufnebenkostenberechnung, da er neben Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision einen erheblichen Anteil der Erwerbsnebenkosten ausmacht:
- Seit der Föderalismusreform I (2006) dürfen die Länder den Steuersatz eigenständig festlegen (Art. 105 Abs. 2a GG); zuvor galt bundesweit einheitlich 3,5 %.
- Bayern hat als einziges Bundesland den ursprünglichen Satz von 3,5 % beibehalten und bildet damit das untere Ende. Sachsen, lange ebenfalls bei 3,5 %, erhöhte seinen Satz zum 01.01.2023 auf 5,5 %.
- Die höchsten Sätze (6,5 %) gelten aktuell u. a. in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein.
- Andere Länder liegen dazwischen, z. B. Baden-Württemberg und Niedersachsen bei 5,0 %; Thüringen hat seinen Satz zum 01.01.2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt, Bremen seinen Satz zum 01.07.2025 von 5,0 % auf 5,5 % angehoben.
- Da sich Sätze ändern können, sollte der aktuell gültige Satz stets tagesaktuell beim jeweiligen Landesfinanzministerium oder über einen aktuellen Rechner geprüft werden – für die Maklerberatung reicht die Angabe einer Bandbreite (3,5–6,5 %) nicht für eine verbindliche Kaufnebenkostenkalkulation.
- Maßgeblich ist der Satz des Bundeslandes, in dem das Grundstück liegt, nicht der Wohnsitz der Vertragsparteien.
- Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der Kaufpreis (§ 8 f. GrEStG); bei Share Deals (Anteilserwerb an grundbesitzenden Gesellschaften) gelten besondere Ersatzbemessungsgrundlagen.
Beispiel aus der Praxis
Beim Kauf einer Eigentumswohnung für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen (Steuersatz 6,5 %) fallen 26.000 € Grunderwerbsteuer an. Läge dieselbe Wohnung in Bayern (3,5 %), wären es nur 14.000 € – ein Unterschied von 12.000 € allein durch die Landesgrenze.
Rechtsgrundlage
- § 11 GrEStG – Regelt den Steuersatz und die Möglichkeit der Länder, davon abzuweichen.
- Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG – Verfassungsrechtliche Grundlage der Länderkompetenz zur Festsetzung des Steuersatzes seit 2006.