Grundakte
Auch: Grundakten
Die Grundakte ist die zu jedem Grundbuchblatt geführte Sammlung der zugrundeliegenden Urkunden – etwa notarielle Kaufverträge, Auflassungserklärungen, Eintragungsbewilligungen und behördliche Genehmigungen. Während das Grundbuch selbst nur die aktuellen Rechtsverhältnisse in kompakter Form ausweist, dokumentiert die Grundakte deren rechtliche Grundlage im Detail.
Ausführliche Erklärung
Jede Eintragung im Grundbuch beruht auf einer zugrundeliegenden Urkunde – etwa einer notariellen Auflassung beim Eigentumswechsel, einer Bewilligung des Eigentümers bei der Eintragung einer Grundschuld oder einer behördlichen Genehmigung. Diese Urkunden werden nicht im Grundbuchblatt selbst abgedruckt, sondern gesondert in der Grundakte gesammelt und archiviert (§ 10 GBO i. V. m. § 24 GBV).
Für die Praxis wichtig:
- Die Grundakte enthält häufig detailliertere Informationen als das Grundbuchblatt selbst, etwa den vollständigen Wortlaut einer Dienstbarkeitsbewilligung, den ursprünglichen Kaufvertrag oder die Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage samt Aufteilungsplan.
- Einsicht in die Grundakte kann beim Grundbuchamt beantragt werden, setzt aber ebenso wie die Grundbucheinsicht ein berechtigtes Interesse voraus (§ 12 GBO) – ein bloßes Kaufinteresse reicht in der Regel noch nicht aus, ein Notarauftrag oder eine Maklervollmacht mit konkretem Bezug häufig schon.
- Für Makler und Käufer ist die Grundakte vor allem relevant, wenn Eintragungen im Grundbuch (z. B. eine Dienstbarkeit "Geh- und Fahrtrecht") nicht ausreichend konkretisiert sind und der genaue Inhalt (Umfang, Lage, Bedingungen) nur aus der Bewilligungsurkunde in der Grundakte ersichtlich ist.
- Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan bei Eigentumswohnungen werden ebenfalls in der Grundakte verwahrt, nicht im Grundbuchblatt selbst – ein häufiger Grund, warum Käufer diese separat beim Grundbuchamt oder über den Verwalter anfordern müssen.
- Grundakten werden heute überwiegend elektronisch geführt; ältere Bestände liegen teils noch in Papierform vor.
Beispiel aus der Praxis
Im Grundbuch ist zugunsten eines Nachbargrundstücks ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen, ohne dass die genaue Breite der Zuwegung im Grundbuchblatt vermerkt ist. Der genaue Umfang ergibt sich erst aus der ursprünglichen Bewilligungsurkunde, die in der Grundakte verwahrt wird. Ein Kaufinteressent lässt sich daher über den Notar Einsicht in die Grundakte gewähren, um den tatsächlichen Umfang des Rechts zu prüfen.