Abteilung II
Auch: Zweite Abteilung · Abteilung 2 des Grundbuchs
Abteilung II des Grundbuchs listet alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks, die keine Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden) sind – etwa Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder Auflassungsvormerkungen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist Abteilung II die wichtigste Fundstelle, um wertbeeinflussende Belastungen zu erkennen, die nicht direkt mit Finanzierungen zusammenhängen, aber den Verkehrswert und die Verkäuflichkeit erheblich beeinflussen können.
Typische Eintragungen in Abteilung II:
- Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB), z. B. Wege-, Leitungs- oder Überfahrtsrechte zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Nachbargrundstücks.
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, z. B. ein lebenslanges Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) zugunsten einer bestimmten Person.
- Nießbrauch (§ 1030 ff. BGB), häufig bei vorweggenommener Erbfolge, bei der sich die Übergeber ein Nutzungsrecht vorbehalten.
- Vorkaufsrechte (dinglich, § 1094 BGB), z. B. zugunsten von Miterben, Gemeinden oder früheren Eigentümern.
- Auflassungsvormerkungen (§ 883 BGB) zur Sicherung eines bereits abgeschlossenen, aber noch nicht vollzogenen Kaufvertrags – für den Makler ein wichtiges Signal, dass das Objekt bereits "verkauft" bzw. gesichert ist.
- Verfügungsbeschränkungen, z. B. Testamentsvollstreckervermerk, Nacherbenvermerk oder Insolvenzvermerk.
- Reallasten (§ 1105 BGB), etwa Leibgeding- oder Altenteilsrechte bei landwirtschaftlichen Anwesen.
Für den Makler entscheidend: Nicht jede Eintragung in Abteilung II mindert automatisch den Wert – ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch kann den Verkehrswert jedoch erheblich reduzieren und muss im Exposé transparent kommuniziert werden, da es den neuen Eigentümer bindet (Absolutheitswirkung dinglicher Rechte).
Beispiel aus der Praxis
In Abteilung II eines Einfamilienhausgrundstücks ist ein lebenslanges Wohnungsrecht zugunsten der Mutter des Verkäufers eingetragen. Der Makler muss Kaufinteressenten frühzeitig darauf hinweisen, da das Recht auch nach Verkauf gegenüber dem neuen Eigentümer fortbesteht und die Eigennutzung des Hauses erheblich einschränkt.
Rechtsgrundlage
- § 10 Grundbuchverfügung (GBV) – regelt Inhalt und Aufbau der Abteilung II.
- §§ 1018, 1030, 1093, 1094, 1105 BGB – materiell-rechtliche Grundlagen der jeweils eingetragenen Rechte (Dienstbarkeit, Nießbrauch, Wohnungsrecht, Vorkaufsrecht, Reallast).
- § 883 BGB – Vormerkung zur Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung.