Abteilung I, II, III (Grundbuch)
Auch: Grundbuchabteilungen · Erste zweite dritte Abteilung
Jedes Grundbuchblatt gliedert sich nach der Grundbuchverfügung (GBV) neben dem Bestandsverzeichnis in drei Abteilungen: Abteilung I weist den Eigentümer aus, Abteilung II die sonstigen Lasten und Beschränkungen, Abteilung III die Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden).
Ausführliche Erklärung
Die Aufteilung des Grundbuchblatts in feste Abteilungen dient der übersichtlichen und standardisierten Erfassung aller relevanten Rechte an einem Grundstück. Für Makler und Käufer ist das Verständnis dieser Struktur zentral, um einen Grundbuchauszug richtig zu lesen:
- Abteilung I (§ 9 GBV): Enthält den oder die Eigentümer sowie – bei mehreren gemeinschaftlichen Eigentümern – die nach § 47 GBO vorgeschriebenen Angaben zum Gemeinschaftsverhältnis (z. B. Bruchteilseigentum, Erbengemeinschaft). Zusätzlich wird die rechtliche Grundlage des Eigentumserwerbs vermerkt (Auflassung, Erbschein, Zuschlagsbeschluss).
- Abteilung II (§ 10 GBV): Erfasst alle Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme der Grundpfandrechte – etwa Grunddienstbarkeiten (Wegerechte, Leitungsrechte), Nießbrauch, Wohnungsrechte, Vorkaufsrechte, Nacherbenvermerke sowie Verfügungsbeschränkungen wie Auflassungsvormerkungen, Zwangsversteigerungs- und Insolvenzvermerke.
- Abteilung III (§ 11 GBV): Weist Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich zugehöriger Vormerkungen und Widersprüche aus – für Käufer besonders relevant, weil bestehende Grundschulden regelmäßig vor oder bei der Kaufpreiszahlung abgelöst und gelöscht werden müssen.
Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt damit auf einen Blick, wem das Grundstück gehört (Abteilung I), welche nicht-finanziellen Rechte Dritter bestehen (Abteilung II) und in welcher Höhe das Grundstück grundpfandrechtlich belastet ist (Abteilung III). Für Makler ist die korrekte Einordnung wichtig, um Eigentümern und Käufern Belastungen verständlich zu erläutern und im Kaufvertrag die notwendigen Löschungs- oder Übernahmeregelungen vorzubereiten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kaufinteressent lässt sich den Grundbuchauszug zeigen: In Abteilung I ist die Verkäuferin als Alleineigentümerin eingetragen, in Abteilung II findet sich ein Wegerecht zugunsten des Nachbargrundstücks, in Abteilung III eine noch nicht vollständig getilgte Grundschuld der finanzierenden Bank. Der Makler erklärt, dass die Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst und nach Zahlung gelöscht wird, während das Wegerecht als Belastung bestehen bleibt.
Rechtsgrundlage
- § 9 GBV – Inhalt und Aufbau der ersten Abteilung (Eigentümer).
- § 10 GBV – Inhalt der zweiten Abteilung (Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten).
- § 11 GBV – Inhalt der dritten Abteilung (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden).