Abteilung II Grundbuch
Auch: Abt. II · Lastenabteilung
Abteilung II des Grundbuchs listet alle Rechte Dritter am Grundstück auf, die keine Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) sind. Dazu zählen etwa Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Nacherbenvermerke und die Auflassungsvormerkung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist Abteilung II regelmäßig die Abteilung mit dem größten Prüfungsaufwand, da hier eine Vielzahl unterschiedlicher Belastungsarten stehen kann, die den Wert und die Verkäuflichkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen. Typische Eintragungen sind:
- Dienstbarkeiten: Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Nachbargrundstücks) und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (z. B. Wohnungsrecht, Leitungsrecht zugunsten eines Versorgungsunternehmens).
- Nießbrauch: Umfassendes Nutzungsrecht zugunsten einer bestimmten Person, häufig bei vorweggenommener Erbfolge.
- Reallasten: Wiederkehrende Leistungen, z. B. Altenteilsrechte in der Landwirtschaft.
- Vorkaufsrechte: Sowohl vertragliche als auch gesetzliche/gemeindliche Vorkaufsrechte, sofern im Grundbuch gesichert.
- Auflassungsvormerkung: Sichert den Anspruch eines Käufers auf Eigentumsübertragung zwischen Kaufvertrag und Grundbuchumschreibung.
- Nacherbenvermerk, Testamentsvollstreckervermerk, Insolvenzvermerk: Beschränkungen der Verfügungsbefugnis des Eigentümers.
- Sanierungsvermerk, Umlegungsvermerk: Öffentlich-rechtliche Beschränkungen nach dem BauGB.
Praxisrelevanz:
- Vor jedem Verkaufsauftrag sollte Abt. II vollständig durchgesehen werden, da lebenslange Wohn- oder Nießbrauchrechte den Verkehrswert erheblich mindern können.
- Die Rangfolge innerhalb Abteilung II und im Verhältnis zu Abteilung III (§ 879 BGB) bestimmt, welches Recht im Fall einer Zwangsversteigerung Vorrang hat.
- Manche Rechte (z. B. Wohnrecht) müssen zur lastenfreien Übertragung vor dem Verkauf gelöscht oder mit dem Käufer einvernehmlich übernommen werden.
Beispiel aus der Praxis
Im Grundbuchauszug einer Doppelhaushälfte findet sich in Abteilung II ein "lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht für Frau Erna Schmidt". Ein Kaufinteressent muss wissen, dass er die Immobilie zwar erwerben kann, die begünstigte Person aber weiterhin dort wohnen darf – dies mindert den erzielbaren Kaufpreis erheblich und muss offen kommuniziert werden.
Rechtsgrundlage
- § 4 GBV – Grundlegender Aufbau des Grundbuchblatts.
- § 10 GBV – Regelt konkret, welche Rechte in Abteilung II einzutragen sind.
- § 879 BGB – Rangordnung mehrerer Rechte innerhalb des Grundbuchs.