Wegerecht
Auch: Geh- und Fahrtrecht
Ein Wegerecht ist das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück zu nutzen, um beispielsweise das eigene Grundstück oder eine öffentliche Straße zu erreichen. Es wird meist als Grunddienstbarkeit oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und bindet auch künftige Eigentümer des belasteten Grundstücks.
Ausführliche Erklärung
Ein Wegerecht entsteht typischerweise, wenn ein Grundstück keinen direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße hat (sogenanntes "gefangenes" Grundstück) oder wenn aus praktischen Gründen (z. B. Zufahrt zur Garage über das Nachbargrundstück) ein dauerhaftes Nutzungsrecht gewünscht wird. Rechtlich unterscheidet man zwei Ausgestaltungen:
- Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB): Das Wegerecht ist zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines herrschenden Grundstücks eingetragen. Es "wandert" mit dem Grundstück – wechselt der Eigentümer, geht das Recht automatisch auf den neuen Eigentümer über.
- Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB): Das Wegerecht ist zugunsten einer bestimmten Person eingetragen und endet grundsätzlich mit deren Tod bzw. ist nicht ohne Weiteres übertragbar.
Praxisrelevanz für den Makler:
- Beim Verkauf eines Grundstücks muss geprüft werden, ob Wegerechte zugunsten Dritter im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen sind – diese mindern den Wert und die Nutzbarkeit des belasteten Grundstücks und müssen im Exposé bzw. spätestens im Kaufvertrag offengelegt werden.
- Ebenso wichtig ist die umgekehrte Prüfung: Profitiert das zu verkaufende Grundstück selbst von einem eingetragenen Wegerecht über ein Nachbargrundstück (z. B. weil es sonst nicht erschlossen wäre), ist dies ein wertsteigernder Faktor, der im Grundbuchauszug (Abteilung II bzw. als Vermerk beim herrschenden Grundstück) nachgewiesen werden sollte.
- Fehlt ein im Grundbuch gesichertes Wegerecht, obwohl das Grundstück faktisch nur über ein Nachbargrundstück erreichbar ist, kann ein gesetzliches Notwegrecht nach § 917 BGB bestehen – dieses ist aber schwächer abgesichert und sollte möglichst durch eine grundbuchlich gesicherte Dienstbarkeit ersetzt werden.
- Der Umfang des Wegerechts (Fußgänger, Kraftfahrzeuge, Lieferverkehr) sollte im Grundbuch bzw. der zugrunde liegenden Bewilligung klar definiert sein, da Streitigkeiten über die zulässige Nutzungsintensität in der Praxis häufig sind.
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstück liegt hinter einem anderen Grundstück und hat keinen direkten Zugang zur Straße. Zugunsten des hinteren Grundstücks wird ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch des vorderen Grundstücks eingetragen, das dem jeweiligen Eigentümer des hinteren Grundstücks erlaubt, die Zufahrt über einen festgelegten Streifen zu nutzen. Beim Verkauf beider Grundstücke bleibt dieses Recht unverändert bestehen.
Rechtsgrundlage
- § 1018 BGB – Grunddienstbarkeit: Wegerecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks.
- § 1090 BGB – Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Wegerecht zugunsten einer bestimmten Person.
- § 917 BGB – Gesetzliches Notwegrecht bei fehlender Verbindung zu einem öffentlichen Weg.