Reallast
Auch: § 1105 BGB
Die Reallast ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks verpflichtet, wiederkehrende Leistungen – meist in Geld, Naturalien oder Diensten – an eine bestimmte Person oder ein anderes Grundstück zu erbringen. Anders als eine schuldrechtliche Verpflichtung wirkt sie dinglich, also gegenüber jedem künftigen Eigentümer.
Ausführliche Erklärung
Die Reallast belastet nicht eine Person, sondern das Grundstück selbst. Wer immer Eigentümer wird, tritt automatisch in die Leistungspflicht ein:
- Typische Inhalte: Wiederkehrende Geldzahlungen (Leibrenten, Altenteilsleistungen), Sach- und Naturalleistungen (Wohnrecht mit Pflege- oder Versorgungsleistungen, "Auszugsleistungen") oder Dienstleistungen.
- Praxisrelevanz "Altenteil"/"Leibgedinge": In der Landwirtschaft und bei Hofübergaben ist die Reallast klassisches Instrument, um Eltern bei Übergabe des Betriebs Versorgungsleistungen des Hofnachfolgers zu sichern (Wohnrecht, Verpflegung, Pflege, Bargeld).
- Abgrenzung zu anderen Belastungen: Anders als eine Grundschuld sichert die Reallast keine Geldforderung aus einem Darlehen, sondern wiederkehrende Naturalleistungen oder Zahlungen ohne Kreditcharakter. Anders als eine Dienstbarkeit begründet sie ein aktives Tun (Leisten), nicht nur ein Dulden oder Unterlassen.
- Übertragbarkeit: Die Reallast kann als subjektiv-persönliches Recht (zugunsten einer bestimmten Person) oder als subjektiv-dingliches Recht (zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks) bestellt werden.
- Praxisrelevanz für den Makler: Beim Verkauf eines mit einer Reallast belasteten Grundstücks muss der Käufer wissen, dass er automatisch in die Leistungspflicht eintritt – eine genaue Prüfung des Grundbuchs (Abteilung II) und der zugrunde liegenden Bewilligungsurkunde ist unerlässlich, ebenso die Klärung, ob eine Löschung oder Ablösung vor Verkauf möglich ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Landwirt überträgt seinen Hof an den Sohn und lässt sich im Grundbuch eine Reallast eintragen: Der jeweilige Eigentümer ist verpflichtet, den Eltern lebenslang Wohnung, Verpflegung und ein monatliches Taschengeld zu gewähren. Verkauft der Sohn später den Hof weiter, geht diese Verpflichtung automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Rechtsgrundlage
- § 1105 BGB – Grundnorm der Reallast: wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück.
- § 1107 BGB – Auf die einzelnen (wiederkehrenden) Leistungen aus der Reallast finden die für Hypothekenzinsen geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung.