Wohnungsrecht
Auch: Wohnrecht nach § 1093 BGB · § 1093 BGB
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist die gesetzlich geregelte Sonderform der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, die einer bestimmten Person das Recht einräumt, ein Gebäude oder Teile davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es wird im Grundbuch eingetragen und ist in der Praxis der Fachbegriff für das, was umgangssprachlich häufig "dingliches Wohnrecht" genannt wird.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Wohnungsrecht der zentrale rechtliche Baustein bei Übergabeverträgen, Immobilienverrentung und der Bewertung "belasteter" Immobilien:
- Rechtsnatur: Das Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB als Unterfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) geregelt und verweist im Übrigen auf die Nießbrauchsvorschriften, soweit sie mit dem Wesen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit vereinbar sind.
- Ausschlusswirkung: Der Berechtigte darf den Eigentümer von der Nutzung der betroffenen Räume ausschließen – dies unterscheidet das Wohnungsrecht von einem bloßen Mitbenutzungsrecht und macht es zu einem besonders starken Nutzungsrecht.
- Höchstpersönlichkeit: Das Recht steht ausschließlich der im Grundbuch benannten Person zu, ist nicht übertragbar und nicht vererblich (§ 1092 BGB) und erlischt spätestens mit deren Tod.
- Umfang: Kann sich auf das gesamte Gebäude, eine abgeschlossene Wohnung oder einzelne Räume beziehen; zusätzlich kann ein Mitbenutzungsrecht an gemeinschaftlichen Anlagen (Garten, Waschküche, Heizungskeller) vereinbart werden (§ 1093 Abs. 3 BGB).
- Keine Vermietungsbefugnis: Anders als der Nießbraucher darf der Inhaber eines Wohnungsrechts die Räume grundsätzlich nicht vermieten oder anderweitig verwerten, es sei denn, dies wird ausdrücklich vertraglich erweitert (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
- Wertermittlung: Der Kapitalwert des Wohnungsrechts (Jahresmietwert × Vervielfältiger nach statistischer Lebenserwartung des Berechtigten) mindert den Verkehrswert der Immobilie erheblich und ist bei der Kaufpreisfindung sowie bei schenkungsteuerlichen Berechnungen zu berücksichtigen.
- Praxisrelevanz: Bei der Vermarktung von Immobilien mit eingetragenem Wohnungsrecht muss der Makler Kaufinteressenten über Rang, Umfang und voraussichtliche Dauer des Rechts aufklären; häufig kommen als Käufer nur Kapitalanleger infrage, die auf eine spätere Eigennutzung verzichten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar überträgt sein Einfamilienhaus im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf die Tochter und lässt sich ein lebenslanges Wohnungsrecht am Obergeschoss sowie ein Mitbenutzungsrecht am Garten ins Grundbuch eintragen. Die Tochter kann das Haus zwar verkaufen, der Käufer muss das Wohnungsrecht der Eltern jedoch bis zu deren Tod respektieren.
Rechtsgrundlage
- § 1093 BGB – Wohnungsrecht als besondere Ausprägung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.
- §§ 1090-1092 BGB – Allgemeine Vorschriften zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, insbesondere Höchstpersönlichkeit und Unübertragbarkeit.