Wohnungspaket
Auch: Eigentumswohnungspaket · Wohnungsportfolio
Ein Wohnungspaket ist der Zusammenschluss mehrerer Eigentumswohnungen – meist im selben Gebäude oder Bestand eines einzigen Verkäufers – zu einer einzigen Vermarktungs- und Verkaufseinheit. Anders als beim breiter gefassten Immobilienpaket handelt es sich speziell um Wohnungseigentum, nicht um ganze Häuser oder gemischte Objektarten.
Ausführliche Erklärung
Wohnungspakete entstehen typischerweise in zwei Konstellationen: Erstens bei Bauträgern, die nach Fertigstellung eines Neubaus verbliebene, unverkaufte Einheiten nicht einzeln, sondern gebündelt an einen Investor abgeben, um das Vermarktungsrisiko zu reduzieren. Zweitens bei Kapitalanlegern oder Erbengemeinschaften, die mehrere vermietete Eigentumswohnungen – etwa verstreut über verschiedene Objekte oder konzentriert in einer Wohnanlage – gesammelt veräußern wollen, statt jede Einheit separat zu vermarkten.
Für Makler ergeben sich beim Wohnungspaket einige Besonderheiten:
- Rechtliche Struktur: Jede Wohnung bleibt ein eigenständiges Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Verkauf erfolgt rechtlich weiterhin über einzelne notarielle Kaufverträge je Einheit oder über einen Sammelkaufvertrag mit mehreren Kaufgegenständen – eine Vermischung mit Gesellschaftsanteilen (Share Deal) wie beim klassischen Immobilienpaket ist selten, da es sich meist um Privateigentum und nicht um Gesellschaftsvermögen handelt.
- Preisfindung: Die Bewertung orientiert sich an der Summe der Einzelverkehrswerte, wobei bei Paketverkäufen häufig ein Paketabschlag verhandelt wird, da der Käufer Vermarktungsaufwand und Risiko für den Verkäufer bündelt.
- Käuferkreis: Kapitalanleger, kleinere Immobiliengesellschaften und Family Offices, die mit einem Kauf mehrere vermietete Einheiten und damit sofortige Mieteinnahmen erwerben möchten.
- Due Diligence: Auch bei kleineren Wohnungspaketen empfiehlt sich eine strukturierte Prüfung aller Teilungserklärungen, WEG-Protokolle, Mietverträge und der Instandhaltungsrücklage je Einheit, da diese je nach Wohnung unterschiedlich ausfallen können.
- Provision: Die Maklerprovision wird bei größeren Paketen häufig auf Basis des Gesamtkaufpreises, teils mit reduziertem Satz, verhandelt.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger besitzt sechs vermietete Eigentumswohnungen in derselben Wohnanlage, die er aus Altersgründen abgeben möchte. Statt sechs Einzelinserate zu schalten, bündelt der beauftragte Makler die Einheiten zu einem Wohnungspaket und spricht gezielt institutionelle und private Kapitalanleger an, die an einem sofort vermieteten Portfolio interessiert sind.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage für den Begriff selbst. Jede einzelne Wohnung unterliegt weiterhin dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG); der Verkauf richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften des Kaufrechts (§§ 433 ff. BGB) sowie der notariellen Beurkundungspflicht (§ 311b BGB).