Außenprovision
Auch: Käuferprovision · offen ausgewiesene Provision
Die Außenprovision ist die Maklerprovision (Courtage), die dem Käufer offen und gesondert vom eigentlichen Kaufpreis in Rechnung gestellt wird – üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer, ausgewiesen in Exposé, Reservierungsvereinbarung und letztlich im notariellen Kaufvertrag.
Ausführliche Erklärung
Bei Immobilienverkäufen unterscheidet man traditionell zwei Provisionsmodelle:
- Außenprovision: Der Käufer zahlt die Provision zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis, offen ausgewiesen (z. B. "3,57 % inkl. MwSt. zzgl. Kaufpreis"). Der Verkäufer zahlt gegebenenfalls seinen eigenen (unabhängigen) Provisionsanteil separat an seinen Makler.
- Innenprovision: Die Maklerprovision ist bereits im Kaufpreis "eingepreist" und wird dem Käufer nicht gesondert in Rechnung gestellt, sondern intern zwischen Verkäufer und Makler abgerechnet.
Seit der Reform des Maklerrechts durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (in Kraft seit 23. Dezember 2020) gilt bei Wohnimmobilien (Wohnungen und Einfamilienhäuser) im Verbraucherverkauf ein modifiziertes Bestellerprinzip mit hälftiger Teilung: Beauftragt nur eine Partei (i. d. R. der Verkäufer) den Makler, darf vom Käufer höchstens die Hälfte der Gesamtprovision verlangt werden, und der Verkäufer muss seinen Anteil nachweislich bereits gezahlt haben, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet ist (§ 656c, § 656d BGB). Zudem ist seit § 656a BGB die Textform für Maklerverträge über solche Objekte vorgeschrieben.
Für den Makler bedeutet das in der Praxis:
- Die klassische reine Außenprovision zulasten allein des Käufers (ohne Beteiligung des Verkäufers) ist bei Wohnimmobilien mit Verbraucherbeteiligung seit der Reform nur noch eingeschränkt möglich – meist wird die Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (Doppelprovision/Innen- und Außenprovision je zur Hälfte).
- Bei Gewerbeimmobilien oder Verkäufen ohne Verbraucherbeteiligung (z. B. B2B) gelten die Beschränkungen des § 656c/656d BGB nicht; hier bleibt die klassische reine Außenprovision weiterhin üblich und zulässig.
- Die Höhe der Außenprovision muss vor Beauftragung klar kommuniziert und im Exposé/Angebot offen ausgewiesen werden, um Transparenzpflichten und dem Provisionsteilungsnachweis zu genügen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler bietet eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro Kaufpreis an. Im Exposé ist vermerkt: "Käuferprovision 3,57 % inkl. 19 % MwSt." Der Käufer zahlt somit zusätzlich zum Kaufpreis 10.710 Euro Maklerprovision als offen ausgewiesene Außenprovision – wobei bei einer Wohnimmobilie und Verbraucherbeteiligung der Verkäufer gemäß § 656c BGB einen mindestens gleich hohen Anteil selbst tragen und nachweislich gezahlt haben muss.
Rechtsgrundlage
- § 656a BGB – Textformerfordernis für Maklerverträge über Wohnungen/Einfamilienhäuser.
- § 656c BGB – Verbot, bei beidseitiger Tätigkeit des Maklers von nur einer Partei die volle Provision zu verlangen (hälftige Teilung).
- § 656d BGB – Beschränkung der Käuferprovision auf höchstens die Hälfte, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat.