Baumassenzahl
Auch: BMZ
Die Baumassenzahl (BMZ) gibt an, wie viele Kubikmeter umbauten Raums je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie wird vor allem bei Gewerbe- und Industriegebieten sowie großvolumigen Bauvorhaben als Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan festgesetzt.
Ausführliche Erklärung
Während bei Wohngebieten meist Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) das Maß der baulichen Nutzung bestimmen, wird die Baumassenzahl vor allem dort verwendet, wo die reine Geschossfläche wenig aussagekräftig ist – etwa bei Hallen, Gewerbebauten oder Sonderbauten mit sehr unterschiedlichen Geschosshöhen.
Berechnung: Baumasse (m³) ÷ Grundstücksfläche (m²) = Baumassenzahl
Beispiel zur Einordnung: Eine BMZ von 5,0 auf einem 1.000 m² großen Grundstück erlaubt ein umbautes Raumvolumen von maximal 5.000 m³.
Für Makler ist relevant:
- Die Baumassenzahl wird meist ergänzend oder alternativ zur GFZ verwendet, nicht zusätzlich zu ihr innerhalb desselben Baugebiets.
- Die BauNVO legt Obergrenzen fest (§ 17 BauNVO): Eine BMZ-Obergrenze von 10,0 gilt danach für Gewerbe-, Industrie- und sonstige Sondergebiete (GE, GI, SO); für Kerngebiete (MK) ist in der Tabelle des § 17 BauNVO dagegen keine BMZ-Obergrenze ausgewiesen, dort sind GRZ (1,0) und GFZ (3,0) maßgeblich. Gemeinden dürfen im Bebauungsplan unter den Orientierungswerten bleiben, in begründeten Ausnahmefällen auch darüber festsetzen.
- Für die Investitionsrechnung bei gewerblichen Objekten (Logistikhallen, Produktionsgebäude) ist die BMZ oft aussagekräftiger als die GFZ, da sie das tatsächliche Bauvolumen und damit die realisierbare Nutzfläche direkter abbildet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bebauungsplan für ein Gewerbegebiet setzt eine Baumassenzahl von 6,0 fest. Auf einem 2.000 m² großen Grundstück darf somit ein Bauvolumen von bis zu 12.000 m³ realisiert werden – die konkrete Ausgestaltung (Hallenhöhe, Geschosszahl) bleibt dem Bauherrn innerhalb dieses Rahmens überlassen.
Rechtsgrundlage
- § 21 BauNVO – definiert die Baumassenzahl und deren Berechnung.
- § 17 BauNVO – legt Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung je Baugebietstyp fest.
- § 9 BauGB – Ermächtigung der Gemeinde zur Festsetzung im Bebauungsplan.