Bestandsmietvertrag
Auch: bestehender Mietvertrag · laufender Mietvertrag
Ein Bestandsmietvertrag ist ein zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs bereits laufendes Mietverhältnis. Nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" übernimmt der Käufer die Vermieterstellung mit allen Rechten und Pflichten, ohne dass ein neuer Mietvertrag geschlossen werden muss.
Ausführliche Erklärung
Der Bestandsmietvertrag ist für den Makler beim Verkauf vermieteter Immobilien der zentrale Anknüpfungspunkt. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Immobilie kraft Gesetzes an die Stelle des bisherigen Vermieters – der Mietvertrag bleibt zu unveränderten Konditionen bestehen, unabhängig davon, ob Käufer oder Mieter dem zustimmen. Das bedeutet konkret:
- Bindungswirkung: Alle im Mietvertrag vereinbarten Konditionen – Miethöhe, Kündigungsfristen, Schönheitsreparaturklauseln, Tierhaltungsregelungen – gelten unverändert für den Käufer als neuen Vermieter weiter.
- Kündigungsschutz bleibt bestehen: Der Käufer kann nicht ohne Weiteres kündigen; auch Eigenbedarfskündigungen unterliegen den gesetzlichen Voraussetzungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und regelmäßig den üblichen Kündigungsfristen, die sich nach der Mietdauer richten.
- Kautionshaftung: Nach § 566a BGB haftet der Käufer gegenüber dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution, auch wenn der Verkäufer sie ihm nicht ordnungsgemäß übergeben hat – ein Haftungsrisiko, das im Kaufvertrag geregelt werden sollte.
- Vorausverfügungen: Bereits vor dem Eigentumsübergang getroffene Vereinbarungen wie Mietvorauszahlungen sind gemäß § 566b BGB dem Käufer gegenüber nur eingeschränkt wirksam, wenn er sie beim Kauf nicht kannte.
- Wertrelevanz für den Verkauf: Vermietete Immobilien mit Bestandsmietvertrag werden häufig mit einem Abschlag gegenüber freien/leerstehenden Objekten gehandelt (typisch 10–20 %, abhängig von der Miethöhe im Vergleich zur Marktmiete und der Restlaufzeit möglicher Kündigungsschutzfristen bei Eigenbedarf), da der Käufer nicht sofort selbst einziehen kann.
Der Makler muss potenziellen Käufern transparent kommunizieren, dass sie beim Erwerb einer Immobilie mit Bestandsmietvertrag den Mieter nicht ohne Weiteres kündigen können, und die aktuellen Vertragskonditionen (Miethöhe, Indexierung, Staffelmiete) offenlegen, da diese die Rendite bzw. Eigennutzungsmöglichkeit direkt beeinflussen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft eine Eigentumswohnung, die seit acht Jahren zu einer unter dem Marktniveau liegenden Miete vermietet ist. Der Bestandsmietvertrag geht unverändert auf ihn über; er kann die Miete nicht sofort auf Marktniveau anheben, sondern nur im Rahmen der gesetzlichen Kappungsgrenzen und Mieterhöhungsfristen (§§ 558 ff. BGB) schrittweise erhöhen.
Rechtsgrundlage
- § 566 BGB – "Kauf bricht nicht Miete": Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
- § 566b BGB – Einschränkte Wirksamkeit von Vorausverfügungen (z. B. Mietvorauszahlung) gegenüber dem Erwerber.
- § 566a BGB – Haftung des Erwerbers für die Rückzahlung der Mietkaution.