Betriebskostenvorauszahlung

Die Vorauszahlung ist die in Deutschland übliche Form der Betriebskostenumlage und in § 556 Abs. 2 BGB gesetzlich verankert. Für Makler ist das Verständnis der Mechanik essenziell, da fehlerhafte Abrechnungen zu den häufigsten Streitpunkten im Mietrecht zählen:

• Höhe der Vorauszahlung: Sie sollte realistisch kalkuliert sein – zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen führen zu hohen Nachforderungen und Unmut, zu hohe zu dauerhaften Guthaben, was ebenfalls unzulässig sein kann.
• Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 3 BGB): Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Versäumt er diese Frist, kann er Nachforderungen in der Regel nicht mehr geltend machen (Ausschlussfrist), es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
• Abrechnungszeitraum: In der Regel zwölf Monate, meist das Kalenderjahr; eine Abweichung ist zulässig, muss aber konsequent beibehalten werden.
• Anpassung der Vorauszahlung: Nach einer Abrechnung kann der Vermieter die Vorauszahlung auf ein angemessenes Niveau anheben (§ 560 Abs. 4 BGB), wenn sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung ergeben hat.
• Verteilerschlüssel: Die Verteilung erfolgt grundsätzlich nach Wohnfläche, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 556a BGB); bei Wohnungseigentum orientiert sich die WEG-Abrechnung teils an Miteigentumsanteilen.
• Praxisrelevanz: Für den Makler sind realistische Vorauszahlungsbeträge in Exposés wichtig – überzogen niedrige "Kaltnebenkosten" schaden der Seriosität und führen zu Konflikten mit neuen Mietern.

Ein Mieter zahlt monatlich 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Die Jahresabrechnung ergibt tatsächliche Kosten von 2.600 Euro bei geleisteten Vorauszahlungen von 2.400 Euro – der Mieter muss 200 Euro nachzahlen. Wären die tatsächlichen Kosten nur bei 2.200 Euro gelegen, erhielte er ein Guthaben von 200 Euro zurück.