Nachzahlung
Auch: Betriebskostennachzahlung · Nebenkostennachzahlung
Eine Nachzahlung entsteht, wenn die im Voraus gezahlten Betriebskosten am Ende des Abrechnungszeitraums niedriger waren als die tatsächlich angefallenen Kosten. Der Mieter oder Eigentümer muss dann den fehlenden Differenzbetrag an den Vermieter bzw. die Gemeinschaft nachzahlen.
Ausführliche Erklärung
Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung werden die vom Mieter geleisteten monatlichen Vorauszahlungen den tatsächlich entstandenen und umlagefähigen Kosten gegenübergestellt. Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Vorauszahlungen, ergibt sich eine Nachzahlungsforderung des Vermieters; im umgekehrten Fall entsteht ein Guthaben des Mieters.
Für Makler und Vermieter relevante Punkte:
- Fälligkeit: Die Nachzahlung wird erst mit Zugang einer formell und inhaltlich korrekten Abrechnung fällig, in der Regel mit einer Zahlungsfrist von rund 30 Tagen.
- Abrechnungsfrist: Der Vermieter muss die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
- Einwendungsfrist des Mieters: Der Mieter kann Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang geltend machen; danach ist auch ihm die Berufung auf Fehler grundsätzlich verwehrt.
- Bei Wohnungseigentum: Nachzahlungen ergeben sich analog aus der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG, wenn die Hausgeldvorauszahlungen die tatsächlichen Kosten unterschreiten; hier beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen anhand der Einzelabrechnungen.
- Praxis: Häufige Ursachen für Nachzahlungen sind gestiegene Energiepreise, erhöhte Müllgebühren oder eine zu niedrig kalkulierte Vorauszahlung bei Vertragsabschluss. Makler sollten bei der Objektübergabe realistische Vorauszahlungshöhen empfehlen, um Nachzahlungsrisiken für Mieter zu minimieren.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mieter zahlt monatlich 150 Euro Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt 1.800 Euro im Jahr. Die Abrechnung weist tatsächliche Kosten von 2.100 Euro aus. Der Mieter muss 300 Euro nachzahlen, sofern die Abrechnung formell korrekt und fristgerecht zugestellt wurde.
Rechtsgrundlage
- § 556 Abs. 3 BGB – Regelt die Abrechnungspflicht des Vermieters, die 12-Monats-Frist für Abrechnung und die Einwendungsfrist des Mieters.
- § 259 BGB – Allgemeine Anforderungen an eine geordnete Rechenschaftslegung, auf die sich die Abrechnungspflicht stützt.
- § 28 Abs. 2 WEG – Grundlage für den Beschluss über Nachschüsse (Nachzahlungen) aus der Jahresabrechnung im Wohnungseigentum.