Bodensenkung
Auch: Setzung · Baugrundsetzung
Eine Bodensenkung ist das Absinken des Baugrunds unter einem Gebäude oder Grundstück, das zu sichtbaren Schäden wie Rissen im Mauerwerk, Schiefstand von Bauteilen oder undichten Anschlüssen führen kann. Ursachen sind meist ungleichmäßige Tragfähigkeit des Untergrunds, Grundwasserabsenkung, Bergbaufolgen oder unzureichende Gründung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Bodensenkung vor allem als Risikofaktor bei der Objektbeurteilung und als möglicher Streitpunkt zwischen Nachbarn relevant:
- Ursachen: Häufige Auslöser sind wechselnde Bodenverhältnisse (z. B. Übergang von tragfähigem Fels zu weichem Lehm), Grundwasserschwankungen, Austrocknung tonhaltiger Böden in Trockenperioden, unzureichend dimensionierte Fundamente sowie bergbaubedingte Senkungen in ehemaligen Abbaugebieten.
- Typische Schadensbilder: Diagonale Risse im Mauerwerk, klemmende Türen und Fenster, sich öffnende Fugen zwischen Gebäudeteilen sowie ein erkennbarer Schiefstand von Wänden oder Bodenplatten sind typische Indizien für eine Bodensenkung.
- Nachbarrechtliche Dimension: Verursacht eine bauliche Maßnahme auf einem Nachbargrundstück (z. B. eine tiefe Baugrube) eine Senkung des eigenen Grundstücks, kann ein Anspruch aus § 909 BGB (Vertiefungsverbot) in Betracht kommen, wenn dem Nachbargrundstück die erforderliche Stütze entzogen wurde.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei sichtbaren Anzeichen einer Bodensenkung sollte vor dem Verkauf dringend ein Baugrund- bzw. Schadensgutachten empfohlen werden, um Ursache und Fortschreiten der Senkung sowie den Sanierungsaufwand einschätzen zu können. Eine ungeklärte Bodensenkung ist ein offenbarungspflichtiger Umstand gegenüber Kaufinteressenten, da sie den Wert und die Sicherheit des Gebäudes erheblich beeinträchtigen kann.
- Wertermittlung: Nachgewiesene oder fortschreitende Bodensenkungen führen regelmäßig zu erheblichen Wertabschlägen, da neben der Schadensbeseitigung häufig auch aufwendige Unterfangungs- oder Sicherungsmaßnahmen an der Gründung erforderlich werden.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Besichtigung eines Einfamilienhauses fallen einem Makler diagonale Risse an einer Giebelwand sowie eine schwer schließende Terrassentür auf. Er empfiehlt der Verkäuferin, vor der Vermarktung ein Baugrundgutachten einzuholen, um zu klären, ob eine fortschreitende Bodensenkung vorliegt, und weist darauf hin, dass dieser Umstand gegenüber Kaufinteressenten offengelegt werden muss.
Rechtsgrundlage
- § 909 BGB – Vertiefungsverbot: Ein Grundstück darf nicht so vertieft werden, dass dem Nachbargrundstück die erforderliche Stütze entzogen wird.