Wertminderung
Auch: Alterswertminderung · Wertverlust
Wertminderung bezeichnet den Rückgang des Verkehrswerts einer Immobilie gegenüber dem Wert eines vergleichbaren Neubaus – verursacht durch Alter und Abnutzung, durch Bau- oder Sanierungsmängel oder durch äußere Einflüsse wie eine ungünstige Grundstückssituation.
Ausführliche Erklärung
In der Wertermittlungspraxis wird vor allem zwischen der altersbedingten Wertminderung und der mängelbedingten Wertminderung unterschieden. Die altersbedingte Wertminderung ist fester Bestandteil des Sachwertverfahrens: Der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen wird auf Basis der Herstellungskosten ermittelt und anschließend um den Alterswertminderungsfaktor reduziert. Dieser Faktor entspricht dem Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (§ 38 ImmoWertV) – je älter und stärker abgenutzt ein Gebäude im Verhältnis zu seiner erwarteten Gesamtnutzungsdauer ist, desto größer der Wertabschlag.
Daneben kann eine Wertminderung auch durch konkrete Mängel entstehen, etwa Feuchtigkeitsschäden, unsachgemäße Sanierungen, Baumängel oder rechtliche Belastungen (zum Beispiel eingetragene Dienstbarkeiten). Diese sogenannte merkantile oder technische Wertminderung wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung gesondert geschätzt oder über Vergleichswerte, Sachverständigengutachten beziehungsweise pauschale Abschläge berücksichtigt. Sie spielt insbesondere bei Schadensersatzforderungen (etwa nach einem Wasserschaden oder Baumangel) eine Rolle, wenn zu klären ist, ob und in welcher Höhe der Verkehrswert der Immobilie trotz Reparatur dauerhaft gemindert bleibt.
Für Makler und Gutachter ist die saubere Trennung wichtig: Die Alterswertminderung ist eine kalkulatorische Größe innerhalb eines normierten Wertermittlungsverfahrens, während die mängelbedingte Wertminderung im Einzelfall durch Sachverständige geschätzt werden muss.
Beispiel aus der Praxis
Ein 1980 errichtetes Einfamilienhaus mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren weist im Sachwertverfahren einen Alterswertminderungsfaktor von 40/80 = 0,5 auf. Bei Herstellungskosten von 400.000 Euro ergibt sich damit ein altersbedingter Wertabschlag von 200.000 Euro. Wird zusätzlich ein nicht sachgerecht sanierter Kellerwasserschaden festgestellt, kann der Gutachter darüber hinaus eine zusätzliche mängelbedingte Wertminderung ansetzen.
Rechtsgrundlage
- § 38 ImmoWertV – Definition des Alterswertminderungsfaktors als Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer im Sachwertverfahren.
- Für mängelbedingte Wertminderungen existiert keine feste gesetzliche Berechnungsvorgabe; sie wird im Einzelfall gutachterlich geschätzt.