Alterswertminderungsfaktor

Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert zunächst über die durchschnittlichen Herstellungskosten für ein vergleichbares Neubauobjekt ermittelt. Da eine bestehende Immobilie durch Nutzung, Verschleiß und technische Alterung an Wert verliert, muss dieser fiktive Neubauwert um den Alterswertminderungsfaktor gekürzt werden, bevor der vorläufige Sachwert der baulichen Anlage feststeht.

Der Faktor wird berechnet als Verhältnis der Restnutzungsdauer (die dem Gebäude unter Berücksichtigung von Modernisierungen oder Instandhaltungsrückstand noch verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer) zur Gesamtnutzungsdauer (der für den jeweiligen Gebäudetyp typischen wirtschaftlichen Lebensdauer, z. B. 60 bis 80 Jahre bei Wohngebäuden). Ein Gebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und einer verbleibenden Restnutzungsdauer von 50 Jahren hätte demnach einen Alterswertminderungsfaktor von 0,625 – der Neubauwert der baulichen Anlage würde also mit 62,5 Prozent angesetzt.

Modernisierungen (z. B. neue Fenster, Heizung, Dach) können die Restnutzungsdauer und damit den Alterswertminderungsfaktor erhöhen, ein Instandhaltungsstau wirkt umgekehrt. Für Makler ist der Faktor relevant, weil er einer der Haupttreiber für Preisunterschiede zwischen technisch gleich großen, aber unterschiedlich alten oder sanierten Objekten ist – gerade bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, für die das Sachwertverfahren typischerweise angewendet wird.

Ein 1975 errichtetes Einfamilienhaus hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Durch eine umfassende Modernisierung 2015 wird die Restnutzungsdauer auf 55 Jahre geschätzt. Der Alterswertminderungsfaktor beträgt somit 55/80 = 0,69. Bei durchschnittlichen Herstellungskosten von 350.000 Euro ergibt sich ein vorläufiger Sachwert der baulichen Anlage von rund 241.500 Euro, bevor der Bodenwert hinzugerechnet wird.