Wertermittlungsverfahren

Grundlage jeder amtlichen und gutachterlichen Immobilienbewertung in Deutschland ist der Verkehrswertbegriff nach dem Baugesetzbuch: Danach ist der Verkehrswert der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Wie dieser Wert methodisch ermittelt wird, regelt die ImmoWertV, die die drei klassischen Verfahren benennt und deren Anwendung je nach Objektart vorschreibt:

• Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte oder aus Vergleichsfaktoren abgeleitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, für die ausreichend Vergleichsdaten vorliegen (meist von den Gutachterausschüssen).
• Ertragswertverfahren: Der Wert leitet sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen (Miete) ab. Es wird vor allem bei vermieteten Renditeobjekten, Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern angewendet.
• Sachwertverfahren: Der Wert ergibt sich aus den Herstellungskosten von Gebäude und Außenanlagen, gemindert um die Alterswertminderung, zuzüglich des Bodenwerts. Es kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, für die kein ausreichender Vergleichs- oder Ertragsmarkt besteht.

Welches Verfahren im Einzelfall zu wählen ist, richtet sich nach der Art des Bewertungsobjekts, den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Gepflogenheiten und der Verfügbarkeit belastbarer Daten; die Wahl ist zu begründen. In der Praxis werden häufig mehrere Verfahren parallel angewendet und die Ergebnisse plausibilisiert, insbesondere bei gerichtlichen oder finanzierungsrelevanten Gutachten.

Für Makler sind die Wertermittlungsverfahren die methodische Grundlage jeder fundierten Preisempfehlung: Wer die Systematik kennt, kann Gutachten besser einordnen, Käufern und Verkäufern die Preisfindung nachvollziehbar erklären und die Plausibilität von Online-Bewertungen einschätzen.

Ein Gutachter soll den Verkehrswert eines vermieteten Mehrfamilienhauses ermitteln. Da regelmäßige Mieteinnahmen vorliegen und der Immobilienmarkt für solche Objekte überwiegend renditeorientiert ist, wendet er das Ertragswertverfahren an und stellt das Ergebnis zur Kontrolle dem Vergleichswert ähnlicher verkaufter Zinshäuser gegenüber.