ImmoWertV
Auch: Immobilienwertermittlungsverordnung
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die zentrale bundesdeutsche Rechtsverordnung, die vorgibt, wie der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken und bebauten Immobilien ermittelt wird. Sie definiert die drei anerkannten Wertermittlungsverfahren und die dafür nötigen Daten wie Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze.
Ausführliche Erklärung
Rechtsgrundlage der ImmoWertV ist § 199 Abs. 1 BauGB; sie konkretisiert den in § 194 BauGB definierten Verkehrswertbegriff. Die aktuell gültige Fassung stammt aus einer grundlegenden Reform, die zum 1. Januar 2022 in Kraft trat und die Vorgängerverordnung von 2010 ablöste. Die ImmoWertV regelt drei normierte Wertermittlungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren: Wertableitung aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte – Standard bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.
- Ertragswertverfahren: Wertableitung aus nachhaltig erzielbaren Erträgen – Standard bei vermieteten Renditeobjekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe).
- Sachwertverfahren: Wertableitung aus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert – Standard bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ohne aussagekräftige Vergleichs- oder Ertragsdaten.
Die ImmoWertV schreibt zudem vor, welche Daten die Gutachterausschüsse zu führen haben (Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren), damit die Verfahren mit realen Marktdaten unterlegt werden können. Für Makler ist die ImmoWertV in mehrfacher Hinsicht relevant: Sie erklärt, warum Gutachten unterschiedlich aufgebaut sind, liefert die fachliche Basis für eigene Preisempfehlungen (auch wenn Maklereinschätzungen keine förmlichen Gutachten sind) und ist Referenzrahmen bei Streitigkeiten über Kaufpreis, Erbauseinandersetzung oder Zwangsversteigerung. Die Reform 2022 hat unter anderem die Verfahren stärker vereinheitlicht, den Sachwertfaktor als Pflichtbestandteil verankert und die Markanpassung transparenter gestaltet.
Beispiel aus der Praxis
Ein Gutachterausschuss ermittelt für ein freistehendes Einfamilienhaus mangels ausreichender Vergleichsdaten den Verkehrswert nach dem Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV: Herstellungskosten des Gebäudes minus Alterswertminderung plus Bodenwert, anschließend Anpassung an die Marktlage über den örtlichen Sachwertfaktor.
Rechtsgrundlage
- § 194 BauGB – Definition des Verkehrswerts als Grundlage der Wertermittlung.
- § 199 Abs. 1 BauGB – Ermächtigung zum Erlass der ImmoWertV.
- ImmoWertV (Fassung seit 1.1.2022) – regelt Verfahren, Daten und Zuständigkeiten der Wertermittlung verbindlich.