Deliktische Haftung

Zentrale Norm der deliktischen Haftung ist § 823 Abs. 1 BGB: Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Anders als die vertragliche Haftung wegen Pflichtverletzung (§ 280 BGB) setzt die deliktische Haftung kein Schuldverhältnis zwischen den Beteiligten voraus – sie greift auch gegenüber Personen, mit denen der Schädiger in keiner Vertragsbeziehung steht.

Im Immobilienbereich ist die deliktische Haftung vor allem im Zusammenhang mit der Verkehrssicherungspflicht relevant: Wer die tatsächliche Gewalt über ein Grundstück oder Gebäude ausübt (regelmäßig der Eigentümer oder die von ihm beauftragte Hausverwaltung), muss die von seinem Grundstück ausgehenden Gefahren für Dritte in zumutbarem Umfang abwenden – etwa durch Reinigung und Räumung von Gehwegen, Sicherung loser Bauteile oder Beleuchtung von Gefahrenstellen. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft und wird dadurch ein Dritter (z. B. ein Passant oder Besucher) verletzt oder geschädigt, haftet er unabhängig von einer Vertragsbeziehung nach § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.

Vertragliche und deliktische Haftung können nebeneinander bestehen: Verletzt ein Vermieter etwa durch eine mangelhafte Treppe sowohl seine vertragliche Obhutspflicht gegenüber dem Mieter als auch – gegenüber einem mitgeschädigten Besucher ohne Vertragsbeziehung – die deliktische Verkehrssicherungspflicht, kann er aus beiden Anspruchsgrundlagen zugleich haften.

Ein Eigentümer versäumt es im Winter, den vereisten Gehweg vor seinem Mehrfamilienhaus zu streuen. Ein vorbeigehender Passant, der mit dem Eigentümer in keiner Vertragsbeziehung steht, stürzt und bricht sich den Arm. Der Passant kann vom Eigentümer nach § 823 Abs. 1 BGB deliktischen Schadensersatz wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht verlangen.