Denkmal-AfA
Auch: Denkmalschutz-Abschreibung · §7i EStG · §10f EStG
Die Denkmal-AfA erlaubt es Eigentümern denkmalgeschützter Immobilien, Sanierungs- und Modernisierungskosten deutlich schneller steuerlich abzusetzen als bei gewöhnlichen Gebäuden. Sie ist eines der wirkungsvollsten Steuersparmodelle im deutschen Immobilienrecht und wird deshalb aktiv als Kapitalanlage vermarktet.
Ausführliche Erklärung
Die Förderung unterscheidet zwischen zwei Nutzungsarten:
- Vermietete Denkmalimmobilien (§ 7i EStG): Der Eigentümer kann die begünstigten Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, über 12 Jahre abschreiben: 8 Jahre lang 9 % p. a. und weitere 4 Jahre je 7 % p. a. – zusammen also 100 % der begünstigten Kosten.
- Selbstgenutzte Denkmalimmobilien (§ 10f EStG): Wie Sonderausgaben abziehbar, 10 Jahre lang je 9 %, insgesamt 90 % der Sanierungskosten.
Wichtige Praxispunkte für Makler:
- Begünstigt sind ausschließlich die Sanierungs-/Modernisierungskosten, nicht die Anschaffungskosten der Altbausubstanz selbst; für Letztere gilt die normale Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG.
- Voraussetzung ist eine denkmalrechtliche Bescheinigung der zuständigen Landesbehörde (Denkmalschutzbehörde), die bestätigt, dass die Maßnahmen zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Baudenkmals erforderlich waren und mit der Behörde abgestimmt wurden – Maßnahmen ohne vorherige Abstimmung werden regelmäßig nicht anerkannt.
- Auch Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) profitieren von einer analogen Sonderabschreibung.
- Bei Weiterveräußerung innerhalb der Abschreibungsdauer geht das Restabschreibungspotenzial grundsätzlich auf den Käufer über, sofern dieser die Immobilie ebenfalls zur Einkünfteerzielung nutzt.
- Solche Denkmalobjekte werden häufig über geschlossene Fonds oder Bauträgermodelle vertrieben; der Makler sollte auf realistische Sanierungskosten- und Renditeprognosen achten, da die Steuerersparnis oft überproportional in der Werbung hervorgehoben wird.
Beispiel aus der Praxis
Eine Käuferin erwirbt eine denkmalgeschützte Altbauwohnung zur Vermietung. Von den 250.000 Euro Gesamtkosten entfallen 150.000 Euro auf begünstigte Sanierungsmaßnahmen. Nach Vorlage der Bescheinigung kann sie 8 Jahre lang je 13.500 Euro (9 %) und weitere 4 Jahre je 10.500 Euro (7 %) als Werbungskosten geltend machen – zusätzlich zur normalen AfA auf den verbleibenden Altbauanteil.
Rechtsgrundlage
- § 7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmälern für vermietete Objekte.
- § 10f EStG – Steuerbegünstigung bei selbstgenutzten Baudenkmälern.
- § 11b EStG – Vergleichbare Regelung für Erhaltungsaufwand an Baudenkmälern.
- § 7h EStG – Analoge Regelung für Sanierungsgebiete (kein reiner Denkmalschutz, aber verwandt).