Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau
Auch: §7b EStG
Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG ermöglicht es Bauherren und Käufern neu geschaffener Mietwohnungen, zusätzlich zur regulären linearen Gebäude-AfA in den ersten vier Jahren jeweils bis zu 5 % der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich abzuschreiben – vorausgesetzt, bestimmte Baukosten- und Nutzungsgrenzen werden eingehalten.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Neubauprojekte an Kapitalanleger vermitteln, ist diese Förderung ein wichtiges Verkaufsargument, hat aber enge formale Voraussetzungen:
- Fördervoraussetzungen: Begünstigt ist die Schaffung neuer, bisher nicht vorhandener Mietwohnungen durch Neubau oder Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (Auf-, Um-, Ausbau), sofern der Bauantrag innerhalb der jeweils gültigen Förderfenster gestellt wurde. Die Regelung wurde seit ihrer Einführung 2019 mehrfach novelliert und verlängert, mit angepassten Fristen für neue Bauanträge.
- Baukostenobergrenze: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen eine gesetzlich festgelegte Obergrenze je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten (in der aktuellen Fassung deutlich angehoben gegenüber der ursprünglichen Regelung von 2019, um steigende Baukosten zu berücksichtigen).
- Effizienzstandard: Seit der Neufassung ist die Förderung an die Einhaltung eines bestimmten energetischen Effizienzhausstandards gekoppelt (z. B. Effizienzhaus 40) sowie an die Erfüllung der Kriterien für „Nachhaltiges Bauen" (QNG-Siegel oder vergleichbar).
- Nutzungsbindung: Die geförderte Wohnung muss mindestens zehn Jahre nach Fertigstellung entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Verkauf, Selbstnutzung oder Zweckentfremdung innerhalb dieser Frist führt zur rückwirkenden Streichung der Sonderabschreibung.
- Kumulierbarkeit: Die Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG gewährt – in den ersten vier Jahren ergibt sich dadurch eine deutlich höhere Gesamtabschreibung, die sich anschließend auf den Regelsatz zurückstuft.
- EU-beihilferechtliche Deckelung: Die Förderung unterliegt europarechtlichen Obergrenzen für De-minimis-Beihilfen, was bei größeren Bauträgerprojekten mit mehreren begünstigten Einheiten zu beachten ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet ein Effizienzhaus-40-Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen unterhalb der geltenden Baukostenobergrenze. Ein Kapitalanleger erwirbt eine Wohnung mit Herstellungskosten von 300.000 Euro und vermietet sie dauerhaft. Neben der regulären linearen AfA von 3 % (9.000 Euro) kann er in den ersten vier Jahren zusätzlich 5 % (15.000 Euro) jährlich als Sonderabschreibung geltend machen.
Rechtsgrundlage
- § 7b EStG – Regelt Fördervoraussetzungen, Baukostenobergrenze, Abschreibungssatz und Nutzungsbindung der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau.