Sanierungsgebiets-AfA
Auch: §7h EStG
Die Sanierungsgebiets-AfA nach § 7h EStG erlaubt es Eigentümern von Gebäuden in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen, Modernisierungs- und Instandsetzungskosten deutlich schneller abzuschreiben als im Regelfall: acht Jahre lang (Herstellungsjahr plus sieben Folgejahre) 9 % und anschließend vier Jahre lang 7 % der begünstigten Aufwendungen – insgesamt 100 %.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die Objekte in Sanierungsgebieten vermitteln oder Kapitalanleger beraten, ist diese Regelung ein wichtiges Verkaufsargument, weil sie erhebliche Steuervorteile bietet:
- Voraussetzung Gebietsstatus: Das Gebäude muss in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 BauGB) oder städtebaulichen Entwicklungsbereich (§ 165 BauGB) liegen. Die zuständige Gemeinde muss die Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme vor Beginn genehmigen und nach Fertigstellung eine Bescheinigung ausstellen, dass die Aufwendungen förderfähig sind.
- Abschreibungssatz: Begünstigt werden ausschließlich Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, nicht die ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes. Diese Kosten können acht Jahre lang (Herstellungsjahr plus sieben Folgejahre) mit 9 % p. a. und weitere vier Jahre mit 7 % p. a. abgeschrieben werden – insgesamt also 100 % der begünstigten Aufwendungen über 12 Jahre, deutlich schneller als die reguläre lineare Gebäude-AfA von 2–3 % p. a.
- Nutzungsart: Die erhöhte Abschreibung gilt sowohl für vermietete Objekte (als Werbungskosten, § 7h i. V. m. § 9 EStG) als auch anteilig für selbstgenutzte Objekte über den Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG.
- Bescheinigungsverfahren: Die Gemeinde prüft und bestätigt, dass die Maßnahme den Zielen der Sanierungssatzung dient und im vorgeschriebenen Verfahren (vorherige Abstimmung, ggf. Sanierungsvereinbarung) durchgeführt wurde. Ohne diese Bescheinigung ist die erhöhte Abschreibung ausgeschlossen – das Finanzamt ist an die Bescheinigung grundsätzlich gebunden, prüft aber die steuerlichen Voraussetzungen eigenständig.
- Abgrenzung zur Denkmal-AfA: Anders als § 7i EStG (Baudenkmäler) setzt § 7h EStG keinen Denkmalstatus voraus, sondern die Lage in einem Sanierungsgebiet – beide Regelungen können bei doppelt qualifizierten Objekten grundsätzlich nicht kumuliert werden, es gilt nur eine der beiden Vorschriften.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet einer Großstadt und lässt es für 300.000 Euro modernisieren (neue Fenster, Dach, Heizung). Nach Abstimmung mit der Gemeinde und Erhalt der Bescheinigung kann er die 300.000 Euro über 8 Jahre mit jeweils 9 % (27.000 Euro p. a.) und weitere 4 Jahre mit 7 % (21.000 Euro p. a.) abschreiben.
Rechtsgrundlage
- § 7h EStG – Regelt die erhöhten Absetzungen für Modernisierungs- und Instandsetzungskosten in Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen.
- §§ 142, 165 BauGB – Definieren die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen.
- § 10f EStG – Überträgt die Begünstigung anteilig auf selbstgenutzte Gebäude als Sonderausgabenabzug.