Sonderausgabenabzug für Baudenkmäler nach § 10f EStG
Auch: §10f EStG · Denkmalabschreibung bei Eigennutzung
§ 10f EStG erlaubt Eigentümern, die ein denkmalgeschütztes oder in einem Sanierungsgebiet gelegenes Gebäude selbst zu Wohnzwecken nutzen, die Kosten für Modernisierung, Sanierung oder Erhaltung über zehn Jahre verteilt mit jeweils 9 % pro Jahr als Sonderausgaben von der Einkommensteuer abzusetzen – insgesamt also 90 % der begünstigten Aufwendungen.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die denkmalgeschützte oder in Sanierungsgebieten gelegene Objekte an Selbstnutzer vermitteln, ist diese Regelung ein wichtiges Verkaufsargument, das oft übersehen wird:
- Pendant zur Vermieter-Förderung: § 10f EStG ist das Gegenstück zu §§ 7h und 7i EStG, die für vermietete Objekte eine erhöhte Abschreibung als Werbungskosten gewähren. Bei selbstgenutzten Objekten – die keine Werbungskosten geltend machen können, da keine Einkünfteerzielung vorliegt – greift stattdessen der Sonderausgabenabzug.
- Anwendungsbereich: Begünstigt sind sowohl Baudenkmäler (in Anlehnung an § 7i EStG) als auch Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen (in Anlehnung an § 7h EStG), sofern das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
- Abschreibungssatz: Anders als bei vermieteten Objekten (13 Jahre, 9 % + 9 % + 7 %-Staffelung) beträgt der Zeitraum bei Selbstnutzung zehn Jahre mit jeweils 9 % – macht insgesamt 90 % der begünstigten Aufwendungen, die restlichen 10 % bleiben steuerlich unberücksichtigt.
- Bescheinigungspflicht: Wie bei den Vermieterregelungen ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde bzw. der Gemeinde erforderlich, die bestätigt, dass die Maßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes oder zur Erfüllung der Sanierungsziele notwendig waren und vor Beginn abgestimmt wurden.
- Nur eine Wohnung begünstigt: Der Abzug ist auf ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Objekt beschränkt (Zweitwohnungen oder mehrere Objekte sind grundsätzlich ausgeschlossen), wobei bei Familien auch ein Ferienhaus im Einzelfall begünstigt sein kann, wenn keine andere Wohnung diesbezüglich begünstigt wird.
- Keine Anwendung bei Neuerwerb ohne Erhaltungsaufwand: Rein die ursprünglichen Anschaffungskosten des Baudenkmals sind nicht begünstigt – nur nachträgliche Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen zur Sanierung fallen unter die Vorschrift.
Beispiel aus der Praxis
Eine Familie erwirbt ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus und investiert 200.000 Euro in die denkmalgerechte Sanierung, um selbst darin zu wohnen. Mit Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde kann sie diese Kosten über zehn Jahre mit jeweils 9 % (18.000 Euro pro Jahr) als Sonderausgaben von ihrer Einkommensteuer absetzen.
Rechtsgrundlage
- § 10f EStG – Regelt den Sonderausgabenabzug für Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen an selbstgenutzten Baudenkmälern und Sanierungsgebäuden über zehn Jahre.
- § 7h, § 7i EStG – Parallelvorschriften für vermietete Objekte, auf deren materielle Voraussetzungen § 10f EStG verweist.