Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau §7b EStG

Die Vorschrift wurde 2019 eingeführt, ist zwischenzeitlich ausgelaufen und wurde für neue Bauanträge/Bauanzeigen ab 2023 mit verschärften energetischen Anforderungen reaktiviert (siehe Sonderabschreibung Klimafreundlicher Neubau). Für den Makler ist das Grundprinzip in beiden Förderwellen gleich:

Grundvoraussetzungen:

• Es muss durch Baumaßnahme neuer Wohnraum geschaffen werden – Neubau oder Schaffung einer neuen Wohnung durch Aus-/Umbau eines bestehenden Gebäudes.
• Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre lang entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden; bei vorzeitigem Verkauf, Selbstnutzung oder Leerstand innerhalb dieser Frist wird die Sonderabschreibung rückwirkend versagt.
• Es gelten Baukostenobergrenzen und ein Deckel der Bemessungsgrundlage je Quadratmeter Wohnfläche – die genauen Beträge unterscheiden sich je nach Förderwelle (2019er-Fassung: niedrigere Grenzen; ab 2023: höhere Grenzen, aber mit Effizienzhaus-40-Pflicht).
• Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 % jährlich der begünstigten Bemessungsgrundlage, im Jahr der Anschaffung/Herstellung und den drei folgenden Jahren – insgesamt also bis zu 20 % zusätzlich zur linearen AfA in den ersten vier Jahren.

Praxisrelevanz für den Makler:

• Diese Förderung ist ein starkes Verkaufsargument bei neu gebauten Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage, da sie den steuerlichen Vorteil in den ersten Jahren deutlich erhöht.
• Der Käufer muss sich der Vermietungspflicht über 10 Jahre bewusst sein – ein früher Wiederverkauf oder Eigenbezug kann zur Rückforderung der Steuervorteile führen.
• Die Regelung gilt sowohl für Bauträger, die selbst vermieten, als auch für Käufer von Neubauwohnungen im Rahmen von Bauträgerverträgen (Erwerb vom Bauträger gilt als "Herstellung", wenn der Kaufvertrag vor Fertigstellung geschlossen wird).
• Anders als die reguläre AfA nach § 7 Abs. 4 EStG (2 % linear bei Vermietung) kommt die Sonderabschreibung zusätzlich hinzu und wirkt sich besonders in den ersten Jahren stark auf die Steuerlast des Anlegers aus.

Ein Anleger kauft 2020 eine neu gebaute Eigentumswohnung im Bauträgermodell zur Vermietung, Baukosten innerhalb der damals geltenden Obergrenzen. Neben der regulären linearen AfA von 2 % kann er in den ersten vier Jahren zusätzlich jeweils 5 % der begünstigten Bemessungsgrundlage abschreiben – vorausgesetzt, er vermietet die Wohnung durchgehend mindestens zehn Jahre.