Sonderabschreibung Klimafreundlicher Neubau
Auch: §7b-Sonderabschreibung neu · Sonder-AfA klimafreundlicher Wohnungsbau · Effizienzhaus-40-Sonderabschreibung
Für Bauanträge bzw. Bauanzeigen ab dem 1. Januar 2023 wurde die Sonder-AfA für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG mit verschärften Anforderungen wieder eingeführt: Nur Neubauten, die den Standard "Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse" erreichen und dies über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachweisen, erhalten die zusätzliche Abschreibung.
Ausführliche Erklärung
Der Gesetzgeber hat die bereits 2019 eingeführte Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG) mehrfach neu aufgelegt, jeweils mit eigenem Förderzeitraum und eigenen Bedingungen. Die aktuelle, ab 2023 geltende Fassung koppelt die Förderung enger an den Klimaschutz – daher hat sich in der Praxis der Begriff "klimafreundlicher Neubau" für diese Welle etabliert, auch wenn rechtlich weiterhin § 7b EStG die Grundlage bildet.
Wesentliche Eckpunkte für Bauanträge/Bauanzeigen vom 1.1.2023 bis 30.9.2029:
- Das Gebäude muss den energetischen Standard "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse (EH40 NH) erfüllen.
- Der Nachweis erfolgt durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
- Baukostenobergrenze: maximal 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (rückwirkend zum 1.1.2023 durch das Wachstumschancengesetz angehoben).
- Bemessungsgrundlagen-Deckel: maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche werden bei der Berechnung der Sonderabschreibung berücksichtigt.
- Abschreibungssatz: bis zu 5 % jährlich zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA, im Jahr der Fertigstellung und in den drei folgenden Jahren – also maximal 20 % zusätzlich innerhalb von vier Jahren.
- Die Wohnung muss neu geschaffen werden (Neubau oder Ausbau/Umbau zu einer bisher nicht vorhandenen Wohnung) und mindestens 10 Jahre entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
Für den Makler ist wichtig, dass diese verschärfte, klimaorientierte Fassung strengere technische Anforderungen stellt als die ursprüngliche Fassung des § 7b EStG (2019er-Welle, ohne Effizienzhaus-40-Pflicht) und daher primär für Neubauprojekte relevant ist, die von vornherein auf einen hohen energetischen Standard ausgelegt sind. Bauträger und Projektentwickler nutzen diese Förderung aktiv als Verkaufsargument bei Kapitalanlegern, da sie mit der KfW-Förderung "Klimafreundlicher Neubau" (KfW 297/298) kombinierbar sein kann, sofern die jeweiligen Förderbedingungen unabhängig voneinander erfüllt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger errichtet 2024 ein Mehrfamilienhaus im Effizienzhaus-40-NH-Standard mit QNG-Zertifikat, Baukosten 4.800 Euro/qm. Ein Anleger erwirbt eine Wohnung zur Vermietung. Da Baukosten und Standard die Grenzen einhalten, kann er zusätzlich zur regulären AfA vier Jahre lang jeweils 5 % der gedeckelten Bemessungsgrundlage (max. 4.000 Euro/qm) als Sonderabschreibung geltend machen.
Rechtsgrundlage
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, in der ab 2023 geltenden Fassung mit Effizienzhaus-40-NH-Anforderung.
- § 7 Abs. 4 EStG – Reguläre lineare Gebäude-AfA, zu der die Sonderabschreibung hinzutritt.