Sonderabschreibung
Auch: Sonder-AfA · Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau
Eine Sonderabschreibung erlaubt es, zusätzlich zur normalen linearen Gebäudeabschreibung (AfA) in den ersten Jahren nach Anschaffung oder Herstellung einen erhöhten Betrag steuerlich geltend zu machen. Die praktisch wichtigste Ausprägung im Wohnungsbau ist die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG.
Ausführliche Erklärung
Während die reguläre AfA nach § 7 Abs. 4 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes linear über die Nutzungsdauer verteilt, ermöglichen Sonderabschreibungen, einen Teil der Kosten vorgezogen und damit steuerlich wirksamer abzuschreiben. Das soll gezielt Investitionsanreize setzen – im Fall des § 7b EStG für den Neubau bezahlbarer Mietwohnungen.
Voraussetzungen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG sind unter anderem:
- Es müssen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen durch Baumaßnahmen aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige in einem gesetzlich festgelegten Förderzeitraum entstehen.
- Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen; die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung selbst ist zusätzlich auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt.
- Für Bauanträge ab dem 1. Januar 2023 muss das Gebäude zusätzlich bestimmte Effizienzhaus- und Nachhaltigkeitsstandards erfüllen (Effizienzhaus-40-Niveau mit Nachhaltigkeits-Zertifizierung).
- Die geförderte Wohnung muss im Jahr der Fertigstellung sowie in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.
Steuerlich können dadurch im Jahr der Anschaffung/Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 % der begünstigten Kosten zusätzlich zur linearen AfA abgeschrieben werden – in Summe bis zu 20 % zusätzlich zur normalen Abschreibung über diesen Zeitraum. Die Förderung steht unter dem Vorbehalt der EU-beihilferechtlichen De-minimis-Verordnung.
Für Makler ist der Begriff relevant, weil eine mögliche Sonderabschreibung ein wichtiges Verkaufs- und Beratungsargument bei Neubauprojekten für Kapitalanleger ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor errichtet ein Mehrfamilienhaus mit neuen Mietwohnungen zu Herstellungskosten von 4.800 Euro je Quadratmeter und erfüllt die Effizienzhaus-40-Vorgaben. Zusätzlich zur linearen AfA von 3 % kann er in den ersten vier Jahren jeweils bis zu 5 % der begünstigten Kosten (gedeckelt auf 4.000 Euro/qm) als Sonderabschreibung geltend machen, sofern er die Wohnungen mindestens zehn Jahre vermietet.
Rechtsgrundlage
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (Voraussetzungen, Baukostenobergrenzen, Nutzungsbindung).
- § 7 Abs. 4 EStG – Reguläre lineare AfA für Gebäude, zu der die Sonderabschreibung hinzutritt.