Vermietung und Verpachtung
Auch: Einkünfte aus V+V
„Vermietung und Verpachtung" ist der Sammelbegriff für eine der sieben Einkunftsarten im deutschen Einkommensteuerrecht. Nach § 21 EStG zählen dazu insbesondere Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen wie Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen sowie aus der zeitlich begrenzten Überlassung von Rechten.
Ausführliche Erklärung
Der Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung liegt zivilrechtlich darin, dass die Miete (§ 535 BGB) nur das Gebrauchsrecht an einer Sache gewährt, während die Pacht (§ 581 BGB) zusätzlich das Recht zur Fruchtziehung umfasst – etwa bei landwirtschaftlichen Flächen oder verpachteten Gewerbebetrieben. Steuerlich werden beide Vertragsarten unter derselben Einkunftsart zusammengefasst, weil sich die wirtschaftliche Nutzung eines Vermögensgegenstands durch einen Dritten gegen Entgelt in beiden Fällen ähnelt.
Für Immobilienbesitzer ist § 21 EStG die zentrale Norm zur Ermittlung der steuerpflichtigen Mieteinnahmen: Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (u. a. Abschreibung/AfA, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Grundsteuer) ist zu versteuern und wird in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erfasst. Wird eine Wohnung verbilligt – zu weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete – überlassen, erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil mit entsprechend anteiliger Kürzung des Werbungskostenabzugs.
Abzugrenzen ist die private Vermietungstätigkeit von der sogenannten Liebhaberei: Fehlt auf Dauer die Absicht, einen Überschuss zu erzielen (etwa bei dauerhaft defizitärer Vermietung ohne Aussicht auf Besserung), erkennt die Finanzverwaltung Verluste steuerlich nicht an. Ebenso ist bei umfangreicher, gewerblich anmutender Vermietungstätigkeit die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel oder zu gewerblichen Einkünften zu beachten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter erzielt aus einer vermieteten Eigentumswohnung jährlich 12.000 Euro Mieteinnahmen. Nach Abzug von AfA, Schuldzinsen und Verwaltungskosten in Höhe von insgesamt 9.000 Euro verbleibt ein Überschuss von 3.000 Euro, den er als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V versteuert.
Rechtsgrundlage
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, Rechten und beweglichem Betriebsvermögen; Regelung zur verbilligten Überlassung unterhalb der 50-Prozent-Grenze.