Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Auch: V+V-Einkünfte · Einkünfte V+V · § 21 EStG Einkünfte
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine der sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes. Sie erfassen laufende Erträge, die Eigentümer durch die entgeltliche Überlassung von Grundstücken, Gebäuden, Wohnungen oder Rechten wie Erbbaurechten erzielen.
Ausführliche Erklärung
Nach § 21 EStG zählen insbesondere folgende Sachverhalte zu dieser Einkunftsart:
- Vermietung von unbebauten und bebauten Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen (Wohnungen, Gewerbeeinheiten) und Sachinbegriffen (z. B. möblierte Wohnung).
- Verpachtung, etwa von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen außerhalb eines Betriebsvermögens.
- Einnahmen aus der zeitlich begrenzten Überlassung von Rechten, insbesondere Erbbauzinsen beim Grundstückseigentümer.
- Einnahmen aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen.
Ermittlung: Es handelt sich um eine Überschusseinkunftsart – der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich aus Einnahmen abzüglich Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG), nicht durch Betriebsvermögensvergleich. Typische Werbungskosten sind:
- Abschreibung (AfA) auf das Gebäude,
- Schuldzinsen für Finanzierungsdarlehen,
- Erhaltungsaufwendungen (Reparatur, Instandhaltung),
- Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen, Maklerprovision bei Vermietung,
- Fahrtkosten zur Immobilie, Rechts- und Steuerberatungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung.
Wichtige Praxispunkte für Makler:
- Einkünfteerzielungsabsicht: Bei auf Dauer angelegter Vermietung wird sie grundsätzlich unterstellt; bei verbilligter Vermietung an Angehörige (unter 50 % der ortsüblichen Miete) erfolgt eine anteilige Kürzung der Werbungskosten, bei 50–66 % ist eine Totalüberschussprognose erforderlich, ab 66 % gilt die Miete als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG).
- Leerstand schließt den Werbungskostenabzug nicht automatisch aus, solange die Vermietungsabsicht ernsthaft und nachweisbar fortbesteht.
- Liebhaberei: Fehlt dauerhaft die Überschusserzielungsabsicht (z. B. bei strukturell defizitären Ferienimmobilien ohne Fremdvermietungspflicht), erkennt das Finanzamt Verluste steuerlich nicht an.
- Diese Einkunftsart ist von zentraler Bedeutung für Kapitalanleger, Vermieter und bei der Beratung zur Finanzierung von Renditeobjekten.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer vermietet eine Eigentumswohnung für 1.000 Euro Kaltmiete monatlich, also 12.000 Euro Jahreseinnahmen. Er zieht davon 4.000 Euro AfA, 3.000 Euro Schuldzinsen und 1.500 Euro Erhaltungsaufwand als Werbungskosten ab. Der verbleibende Überschuss von 3.500 Euro wird als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Rechtsgrundlage
- § 21 EStG – Zentrale Vorschrift zur Definition und zum Umfang der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- § 2 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 2 Nr. 2 EStG – Einordnung als Überschusseinkunftsart im System der sieben Einkunftsarten.